（1998年11月20日市十二屆人大常委會第六次會議通過1998年12月25日省九屆人大常委會第六次會議批準 1998年12月25日市人大常委會公告公布 根據2001年7月19日市十二屆人大常委會第二十八次會議《關于修改〈青島市古樹名木保護管理辦法〉等九件地方性法規(guī)部分條款的決定》修正）

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，提高城市管理水平，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設備、設施和場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的綜合性服務。

　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　第三條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理適用本條例。

　　第四條 青島市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)行政主管部門）主管全市物業(yè)管理工作。青島市物業(yè)管理部門和各區(qū)（市）人民政府確定的部門（以下稱物業(yè)行政管理部門）按照本條例規(guī)定具體負責轄區(qū)內物業(yè)管理的行政管理工作。

　　其他有關部門按照各自的職責，協(xié)同做好物業(yè)管理的有關行政管理工作。

　　街道辦事處對涉及城市管理的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理與居委會工作、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。

　　第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第五條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成；業(yè)主人數較多的，應當按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主委員會是經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生并經物業(yè)行政管理部門登記，在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的范圍由物業(yè)行政管理部門按照實際情況劃定。

　　第六條 實行物業(yè)管理的新建物業(yè)由物業(yè)行政管理部門會同開發(fā)建設單位組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議；原有物業(yè)由物業(yè)行政管理部門組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議。

　　第七條 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議，應當由過半數持有表決權的業(yè)主或業(yè)主代表出席方可舉行。

　　表決權實行住宅房屋一戶一票；非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房屋所有權證的每證一票。

　　第八條 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議每年至少召開一次。經百分之十五的業(yè)主或業(yè)主代表提議，應當就所提議題召開業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議。

　　業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議應當邀請非業(yè)主使用人和有關部門及街道辦事處、居委會代表列席。

　　第九條 業(yè)主委員會成員從業(yè)主中選舉產生，由七至十一人組成，設主任一人、副主任一至二人。

　　業(yè)主不足七人的物業(yè)，業(yè)主委員會的組成，由全體業(yè)主協(xié)商確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　第十條 業(yè)主大會和業(yè)主代表大會行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

　�。ǘ�）聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�。ㄈ�）通過和修訂業(yè)主公約，批準業(yè)主委員會章程；

　�。ㄋ模└淖兒统蜂N業(yè)主委員會不適當的決定；

　　（五）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。�六）決定物業(yè)管理的其他有關事項。

　　第十一條業(yè)主委員會履行下列職責：

　　（一）召集業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議并報告工作；

　　（二）負責選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體工作，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理聘用合同；

　�。ㄈ�）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理工作計劃，監(jiān)督和評價物業(yè)管理企業(yè)的工作情況；

　　（四）審議物業(yè)管理各項有關資金的收取與使用計劃，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按年度公布收支情況；

　�。ㄎ澹┞犎�業(yè)主和非業(yè)主使用人及物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理工作的意見和建議；

　�。�六）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)追交欠費；

　　（七）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

　　第十二條業(yè)主委員會應當定期召開會議。業(yè)主委員會作出的決定應當經全體組成人員過半數通過。

　　第十三條實行物業(yè)管理的，應當制定業(yè)主公約。業(yè)主公約經業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議討論通過后生效。

　　第十四條業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　第三章 企業(yè)與市場管理

　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設立，以物業(yè)管理服務為經營業(yè)務，并具有企業(yè)法人資格的經濟組織。

　　第十六條物業(yè)管理企業(yè)成立應當具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯衅髽I(yè)名稱、章程和固定的辦公場所；

　�。ǘ�）有健全的組織管理機構和一定數量的專業(yè)技術及管理人員；

　　（三）有符合規(guī)定的注冊資金；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十七條申辦物業(yè)管理企業(yè)，在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)范圍內的，經所在區(qū)物業(yè)行政管理部門審查后，報市物業(yè)行政主管部門審批；在嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市范圍內的，報所在區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門審批。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當按規(guī)定辦理工商、稅務等有關登記手續(xù)。

　　第十八條申辦物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列文書資料：

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)法定代表人和專業(yè)技術及管理人員的職稱證件；

　�。ǘ�）資信證明；

　�。ㄈ�）其他規(guī)定的文書資料。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的資質管理，按國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)需變更登記事項或撤銷的，應當到原審批、登記部門辦理變更或注銷登記手續(xù)。

　　第二十一條業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂物業(yè)管理聘用合同，報物業(yè)行政管理部門備案。

　　選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般應當采取公開招標的方式。

　　物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。

　　第二十二條物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的，應當在合同期滿前兩個月通知對方，由業(yè)主委員會在合同期滿前確定新聘用的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產或被撤銷的，由物業(yè)行政管理部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域的物業(yè)管理，至業(yè)主委員會聘用新的物業(yè)管理企業(yè)止。在合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的，在爭議解決之前，合同雙方不得停止履行義務。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止后的一個月內，騰出占用的有關物業(yè)管理辦公和商業(yè)網點用房等各項經營設施，交出有關資料，辦理退租和費用結算等手續(xù)。

　　第二十三條物業(yè)管理收費標準，采取政府定價或協(xié)商定價的方式確定。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第二十四條新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設單位承擔。

　　開發(fā)建設單位應當在物業(yè)投入使用前制定物業(yè)使用規(guī)定。開發(fā)建設單位持工程竣工質量驗收和規(guī)劃管理驗收證明、物業(yè)使用規(guī)定、前期物業(yè)管理聘用合同向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請，經批準后方可投入使用。

　　物業(yè)投入使用且入住率達到百分之五十的，應當在業(yè)主委員會成立后的兩個月內完成物業(yè)管理企業(yè)的選聘、物業(yè)管理聘用合同及入住合同的簽訂、實施物業(yè)管理審批手續(xù)的辦理以及物業(yè)管理移交手續(xù)等項工作。

　　第二十五條原有物業(yè)實行物業(yè)管理的，須經物業(yè)行政管理部門審查同意。

　　第二十六條業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，開發(fā)建設單位或原管理單位和部門應當將物業(yè)管理有關工作移交給業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關檔案資料。

　　第二十七條開發(fā)建設單位應當按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，公共資金實行專項管理，�？顚Ｓ�。該資金的具體收取、使用和管理辦法，由市人民政府制定。

　　第二十八條住宅區(qū)開發(fā)建設單位在物業(yè)管理移交時，應當按開發(fā)建設各類房屋總建筑面積百分之零點五的比例向業(yè)主委員會提供配套的商業(yè)網點用房以及一定面積的物業(yè)管理辦公用房、停車場（庫）、自行車棚（房）等，用于業(yè)主委員會辦公和物業(yè)管理企業(yè)辦公及經營活動，經營所得收入用于該物業(yè)管理區(qū)域管理經費的支出。

　　第二十九條物業(yè)管理辦公用房、配套商業(yè)網點用房以及停車場（庫）、自行車棚（房）等設施，其產權歸全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。已經占用或改作他用的，應當在物業(yè)行政管理部門限定的期限內騰出并恢復原使用功能。

　　第三十條物業(yè)管理聘用合同應包括以下內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的項目、范圍、內容及費用；

　�。ǘ�）雙方當事人的權利和義務；

　�。ㄈ�）管理與服務的標準；

　�。ㄋ模┖贤�期限及違約責任；

　�。ㄎ澹┢渌麠l款。

　　第三十一條業(yè)主和非業(yè)主使用人應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住合同。入住合同應當包括下列主要內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)名稱；

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)名稱；

　�。ㄈ�）業(yè)主或非業(yè)主使用人情況；

　　（四）所使用房屋情況；

　　（五）物業(yè)管理服務內容；

　　（六）雙方的權利與義務；

　　（七）費用標準及交納時限；

　　（八）違約責任；

　�。ň牛┢渌�有關事項。

　　第三十二條物業(yè)管理服務內容一般應包括：

　　（一）房屋公共部位及其附屬設施的維修、養(yǎng)護；

　�。ǘ�）電梯、二次供水設施等的運行服務；

　　（三）生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內車輛行駛及停放秩序的管理；

　　（五）協(xié)助當地公安機關和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序及安全巡查工作；

　�。�六）庭院綠地及其設施的養(yǎng)護管理；

　�。ㄆ撸┩ㄖ�有關單位維修有關市政公用設施；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理聘用合同確定的其他事項。

　　第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內的市政公用設施管理與物業(yè)管理的具體內容和界限，由市人民政府確定。原由市政公用設施管理單位承擔的管理職責和服務事項，不得轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔。

　　第三十四條房屋公共部位及其附屬設施的維修費用，按有關規(guī)定從建立的公共部位維修金中支出，未建立公共部位維修金或維修金不足的，由業(yè)主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔。

　　第三十五條業(yè)主房屋內部的維修，由業(yè)主自行負責。租賃房屋的維修責任由出租方承擔，但當事人雙方另有約定的除外。

　　第三十六條在保修期內新建物業(yè)的維修，按國家規(guī)定或房屋出售合同規(guī)定的期限由開發(fā)建設單位負責維修；委托物業(yè)管理企業(yè)保修的，保修費用由雙方另行約定。

　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)提供第三十二條（二）、（三）、（五）、（六）項服務的，應當按價格行政主管部門核定的收費標準和范圍或合同約定向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取公共性服務費用。

　　新建物業(yè)尚未售出部分的房屋，應由開發(fā)建設單位交納物業(yè)管理有關服務費用，交納標準按已入住房屋收費標準的百分之五十執(zhí)行。雙方另有約定的按合同執(zhí)行。

　　第三十八條物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的專項服務事項，應明碼標價；提供特約服務項目，費用可由雙方商定。

　　第三十九條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施的管理單位，可以按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內有關服務事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務，委托服務費用按市有關規(guī)定或委托合同執(zhí)行。不實行委托服務的，應由有關市政公用設施管理單位服務到戶。

　　第四十條供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業(yè)管理區(qū)域內的新增、維修、更新和改造工程，應當向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復工作。

　　第四十一條物業(yè)管理企業(yè)可以開展并應當支持社區(qū)服務工作。社區(qū)服務工作應當遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定。

　　第五章 法律責任

　　第四十二條對未經批準從事物業(yè)管理經營的，由物業(yè)行政管理部門責令停止違法行為、沒收非法所得，并處以一萬元以下罰款。

　　第四十三條物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定收取費用的，由價格行政主管部門依法給予處罰；違反工商行政管理規(guī)定的，由工商行政管理部門依法給予處罰。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主、非業(yè)主使用人違反入住合同，一方當事人有權要求對方當事人依法承擔違約責任。

　　第四十五條對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。

　　第四十六條開發(fā)建設單位未辦理審批手續(xù)即將新建物業(yè)投入使用的，由物業(yè)行政管理部門處以五萬元以上、十萬元以下罰款。

　　第四十七條開發(fā)建設單位不按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，或在物業(yè)管理移交時未按規(guī)定移交物業(yè)管理辦公用房等設施的，由物業(yè)行政管理部門責令其繳納或移交，并可處五萬元以上、十萬元以下罰款。

　　第四十八條物業(yè)行政管理部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、失職瀆職的，由有關部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第四十九條業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)因履行物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可由物業(yè)行政管理部門調解，也可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十條當事人對行政處罰決定不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》的規(guī)定申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六章 附則

　　第五十一條 本條例自1999年5月1日起施行。