�。�1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過1994年7月5日公布施行）

　　第一章　總　則

　　第一條　為了加強對深圳經濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）土地使用權出讓的管理，規(guī)范土地使用權出讓行為，合理利用土地資源，保護有關當事人的合法權益，根據特區(qū)實際，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱土地使用權出讓，是指深圳市人民政府（以下簡稱市政府）以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付地價款的行為。

　　本條例所稱地價款，包括土地使用權出讓金、市政配套設施費和土地開發(fā)費。

　　土地使用者應當按年份向市政府交納土地使用費。土地使用費的標準和繳付辦法由市政府規(guī)定。

　　第三條　深圳市土地管理部門（以下簡稱土地管理部門）是特區(qū)土地使用權出讓的主管機關，依法對特區(qū)土地使用權出讓進行監(jiān)督檢查。

　　土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）由土地管理部門與土地使用者簽訂。

　　第四條　本條例適用于特區(qū)內國有土地使用權的出讓。地下自然資源及其他埋藏物屬國家所有，不在土地使用權出讓范圍之內。

　　集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方能依本條例出讓其使用權。

　　第五條　中華人民共和國境內外的企業(yè)、組織和個人，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第六條　依照本條例規(guī)定取得的土地使用權，土地使用者在使用年限內，可以依法使用、轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受法律保護。

　　第七條　土地使用者開發(fā)、利用、經營土地的活動，應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，不得損害社會公共利益。

　　第八條　土地管理部門會同市政府其他有關管理部門，根據特區(qū)城市規(guī)劃、社會經濟發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)政策制定年度土地開發(fā)供應計劃，經市政府批準后，由土地管理部門統一組織實施。

　　第九條　土地使用權出讓，應堅持與建設項目相結合的原則。沒有建設項目的，不供應土地，但按本條例規(guī)定以拍賣、招標形式出讓土地使用權的除外。

　　第十條　市政府設立土地開發(fā)基金，土地開發(fā)基金由地價款、土地使用費、土地增值費及土地上的其他收益構成。土地開發(fā)基金用于土地開發(fā)和城市基礎設施建設，不得挪作他用。

　　土地管理部門應制定土地開發(fā)基金年度使用計劃，經市政府批準后，由土地管理部門安排使用。市政府財政主管部門負責監(jiān)督并審核，市政府審計部門定期審計。

　　市政府每年應向市人民代表大會常務委員會報告土地開發(fā)基金的收支及使用情況。

　　第十一條　土地使用權的最高使用年限為五十年，不同用途土地的使用年限由市政府規(guī)定。

　　第十二條　土地使用者依本條例取得土地使用權，應按《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》（以下簡稱《登記條例》）的規(guī)定辦理登記，領取《房地產證》。

　　第二章　土地使用權出讓合同

　　第十三條　土地使用者與土地管理部門應依照本條例的規(guī)定訂立書面出讓合同。土地使用者委托他人代簽出讓合同的，代理人應向土地管理部門提交委托人出具的授權委托書。香港、澳門、臺灣和境外的企業(yè)、組織或個人出具的授權委托書應按規(guī)定經過公證或認證。

　　第十四條　出讓合同應具備以下主要條款：

　�。ㄒ唬╇p方當事人的姓名或者名稱、地址；

　　（二）出讓土地使用權的宗地號、面積；

　�。ㄈ�）土地使用年期及起止時間；

　�。ㄋ模┑貎r款的數額、幣種、交付方式及時間；

　�。ㄎ澹┙桓锻恋氐臅r間；

　�。�六）規(guī)劃、市政設計要點；

　�。ㄆ撸╉椖靠⒐ぬ峤或炇諘r間；

　�。ò耍┦姓�設施配套建設義務；

　�。ň牛┦褂孟噜復恋睾偷缆返南拗�；

　�。ㄊ�）建設附屬、附加設施的項目及義務；

　　（十一）違約責任；

　　（十二）當事人認為必要的其他條款。

　　出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

　　第十五條　出讓合同一經依法簽訂，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規(guī)定的義務，任何一方不得擅自變更或解除。

　　第十六條　土地管理部門違反出讓合同，逾期交付土地的，應雙倍返還定金或保證金；造成土地使用者損失的，應給予賠償，土地使用者有權解除出讓合同。

　　第十七條　土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清地價款的，從滯納之日起每日加收地價款應繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權。

　　土地使用者只支付定金或保證金的，不予退還。

　　土地使用者已將定金或保證金抵充地價款的，土地管理部門扣除地價款總額10％的違約金，余額返還土地使用者，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

　　第十八條　土地使用者應按出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。

　　第十九條　土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整地價標準，并按有關規(guī)定辦理變更登記。

　　第三章　拍賣出讓土地使用權

　　第二十條　拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人（以下簡稱主持人）的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。

　　第二十一條　土地管理部門應在拍賣前三十日將土地使用權拍賣的有關事宜在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》上公告。

　　第二十二條　下列文件由土地管理部門印制并于公告之日起向競投者提供：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂脵嗯馁u須知；

　�。ǘ�）出讓合同樣式。

　　第二十三條　拍賣出讓土地使用權按下列程序進行：

　�。ㄒ唬┩恋毓芾聿块T發(fā)出拍賣土地使用權公告；

　�。ǘ�）競投者領取有關文件；

　�。ㄈ�）主持人按公告規(guī)定的時間、地點依下列規(guī)定主持拍賣活動：

　　（1）簡介拍賣土地使用權土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關事項；

　　（2）公布拍賣起叫價以及每一次應價增加數額；

　　（3）競投者按規(guī)定方式競相應價；

　　（4）主持人連續(xù)二次宣布最后報價數額而沒有競投者再應價時，最后應價者為競得人；

　�。ㄋ模└偟萌藨�即時與土地管理部門簽訂出讓合同，并交付地價款總額10％的定金，余額應自出讓合同生效之日起六十日內全部付清。地價款總額在三千萬元以上的，經土地管理部門同意并在合同中注明，余額可以延期交付，但最長不得超過一年。逾期未付清的，土地管理部門依照本條例第十七條的規(guī)定處理；

　�。ㄎ澹└偟萌烁肚宓貎r款后，持土地管理部門出具的付清地價款的憑證，按《登記條例》的規(guī)定辦理登記，領取《房地產證》。

　　第二十四條　起叫價不等于該幅土地使用權出讓的底價，競投者最后應價低于底價時，主持人有權終止拍賣。

　　第二十五條　競得人不能交付定金或拒絕簽訂出讓合同的，應賠償組織拍賣活動支出的全部費用。土地管理部門將該幅土地另行拍賣，拍賣所得地價款低于前次拍賣地價款的，其差額部分由上述違約的競得人負責支付。

　　第四章　招標出讓土地使用權

　　第二十六條　招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。

　　第二十七條　土地使用權招標出讓可采取下列兩種方式進行：

　�。ㄒ唬┕�開招標：由土地管理部門發(fā)出招標公告；

　　（二）邀請招標：由土地管理部門向特定人發(fā)出招標邀請書。

　　招標公告應在截標之日前三十日在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》上公布。招標邀請書應在截標之日前三十日向被邀請投標人發(fā)出。

　　第二十八條　土地使用權招標出讓的資格范圍、內容以及招標方式由土地管理部門根據本條例的有關規(guī)定和年度土地供應計劃及地塊的具體情況確定。

　　第二十九條　下列招標文件由土地管理部門印制并向投標者提供：

　　（一）投標須知；

　�。ǘ�）土地使用權投標書；

　　（三）出讓合同樣式。

　　第三十條　招標出讓土地使用權按下列程序進行：

　　（一）土地管理部門發(fā)出招標公告或招標邀請書；

　　（二）投標者領取招標文件；

　　（三）投標者在投標截止日期之前到指定的地點將密封的投標書投入標箱，并按土地管理部門的規(guī)定交付投標保證金；

　�。ㄋ模┯赏恋毓芾聿块T組織開標會議，當場開標、驗標，宣布不符合投標規(guī)定的標書無效；

　�。ㄎ澹┯赏恋毓芾聿块T組織招標機構按照公平、公正的原則，進行評標、定標，并向中標人發(fā)出中標通知書；

　�。�六）中標人接到中標通知書后，按規(guī)定的時間與土地管理部門簽訂出讓合同；

　　（七）中標人依出讓合同的規(guī)定付清地價款后，持土地管理部門出具的付清地價款的憑證，按《登記條例》的規(guī)定辦理登記，領取《房地產證》。

　　第三十一條　招標文件規(guī)定只出標價的，以價高者中標；規(guī)定既出標價，又須提交規(guī)劃設計方案的，采取綜合評分辦法，總評得分最高者中標。

　　土地管理部門認為所有標書都沒有達到標底條件的，有權拒絕全部標書，重新組織招標。

　　第三十二條　中標人未在規(guī)定的時間內與土地管理部門簽訂出讓合同的，取消其中標資格，另行組織招標，投標保證金不予退還。造成土地管理部門損失的，中標人應負賠償責任。

　　第三十三條　中標人應自出讓合同生效之日起六十日內付清全部地價款。地價款總額在三千萬元以上的，經土地管理部門同意并在出讓合同中注明，可以延期交付，但最長不得超過一年。逾期未付清的，土地管理部門依照本條例第十七條的規(guī)定處理。

　　第三十四條　中標人交納的投標保證金可以抵充地價款。未中標人所交納的投標保證金，由土地管理部門自定標之日起三十日內退還本息。

　　第五章　協議出讓土地使用權

　　第三十五條　協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。

　　前款所稱公告市場價格，是指由土地管理部門根據土地等級、用途及房地產市場變化等因素組織評估，并定期公布的價格。

　　第三十六條　以協議方式出讓土地使用權的范圍：

　　（一）高新技術項目用地；

　　（二）市、區(qū)政府建設的微利商品房用地；

　　（三）市、區(qū)政府建設的福利商品房用地；

　�。ㄋ模┦小�區(qū)財政全額投資的機關、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施等公益性、非營利性用地。

　　上述范圍以外的項目用地，有特殊情況不適宜以招標、拍賣方式出讓的，經市政府批準，可以采用協議方式出讓土地使用權，但地價不得低于公告市場價格。

　　第三十七條　協議出讓土地使用權按下列程序進行：

　　（一）申請人向土地管理部門提交下列有關申請文件：

　�。�1）法定代表人證明書；

　�。�2）申請用地報告；

　�。�3）《協議出讓土地使用權申請表》（由土地管理部門提供標準格式）及項目初步布置圖；

　�。�4）市政府或其授權部門批準在特區(qū)興辦企事業(yè)的文件和工商注冊登記文件；

　　（5）市計劃部門年度立項批文；

　　（6）地價款支付能力證明；

　　（7）屬高新技術項目用地，應提交市政府科技管理部門簽發(fā)的認定意見書；

　�。�8）產生環(huán)境污染或對環(huán)境有影響的項目用地，應提交市政府環(huán)境保護管理部門出具的環(huán)境評價審查意見書。

　�。ǘ�）土地管理部門應自接到申請文件之日起三十日內與申請人協商用地事宜。由土地管理部門提出審查方案，報市政府審批。市政府審批后，由土地管理部門書面通知申請人。

　　（三）申請人應自市政府批準用地之日起六十日內與土地管理部門簽訂出讓合同。逾期不簽訂的，視為申請人自愿放棄申請，市政府批準文件自動失效。

　�。ㄋ模┥暾埲顺滞恋毓芾聿块T出具的付清地價款憑證，按《登記條例》的規(guī)定辦理土地使用權登記，領取《房地產證》。

　　第三十八條　下列項目土地使用權協議出讓時，土地管理部門按本條規(guī)定減免地價款：

　　（一）第三十六條第一款第（一）項規(guī)定的用地，減收土地使用權出讓金40％至70％；

　�。ǘ�）第三十六條第一款第（二）項規(guī)定的用地，免收土地使用權出讓金；

　　（三）第三十六條第一款第（三）項規(guī)定的用地，免收土地使用權出讓金和市政配套設施費。

　　本條規(guī)定以外的土地使用權協議出讓，一律不得減免地價款。

　　第三十九條　屬本條例第三十六條第一款第（一）項用地的，土地使用者應在出讓合同生效當日交付地價款總額10％的定金，余額應在出讓合同生效之日起六十日內付清；地價款總額在三千萬元以上的，經土地管理部門同意并在出讓合同中注明，余額可以延期交付，但最長不得超過一年。逾期未付清的，土地管理部門依照本條例第十七條的規(guī)定處理。

　　屬本條例第三十六條第一款第（二）、（三）項用地的，地價款的支付按出讓合同規(guī)定的期限和方式執(zhí)行。

　　屬本條例第三十六條第一款第（四）項用地的，地價款的支付辦法按市政府規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十條　土地管理部門應于每年十二月三十一日前將減免地價款的用地項目及減免數額向市政府報告。

　　第四十一條　依本條例第三十六條第一款第（一）項規(guī)定減收地價款取得土地使用權的，土地使用者將用地出租、轉讓，以及以土地使用權與他人合資、合作建設的，應報經土地管理部門批準，重新簽訂出讓合同。改變用途的，必須報經土地管理部門批準，并按公告市場價格補足地價款，依《登記條例》的規(guī)定辦理變更登記手續(xù)后，方可進行。

　　需補足地價款的，土地使用者辦理變更登記時，須持土地管理部門出具的補足地價款的憑證及重新簽訂的出讓合同。

　　第四十二條　依本條例第三十六條第一款第（一）項規(guī)定減收地價款取得土地使用權的，經土地管理部門批準，土地使用者可以將該土地上的建筑物、附著物用于抵押。但抵押權人處分抵押物時，必須按公告市場價格補足地價款后，方可進行。抵押物的處分所得應按規(guī)定先行繳交有關稅費。

　　第四十三條　依本條例第三十六條第一款第（一）項規(guī)定減收地價款取得土地使用權的，項目投產后，由市政府科技管理部門負責復查。不符合高新技術項目認定標準的，必須按公告市場價格補足地價款。

　　第四十四條　本條例第三十六條第一款第（二）、（三）項用地，土地使用者需出租、轉讓、抵押或與他人合資、合作建設的，按市政府規(guī)定辦理。

　　第四十五條　機關、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施等公益性、非營利性用地，土地使用者不得改作營利性用地，不得出租、轉讓、抵押，也不得與他人合作開發(fā)建設。

　　第六章　土地使用權的終止

　　第四十六條　有下列情形之一的，土地使用權終止：

　�。ㄒ唬┏鲎尯贤�規(guī)定的年期屆滿；

　�。ǘ�）土地滅失；

　�。ㄈ�）土地使用者死亡而無合法承繼人；

　�。ㄋ模┤嗣穹ㄔ夯蛲恋毓芾聿块T依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效；

　　（五）市政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十七條　出現前條第（一）、（三）、（四）項規(guī)定的情形，土地使用權連同該宗土地上的建筑物、附著物由土地管理部門無償收回，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第四十八條　市政府對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可依照法律程序提前收回。

　　依法提前收回土地使用權的，市政府根據土地使用者開發(fā)、利用土地的實際情況和年期，給土地使用者以相應的補償。

　　第四十九條　土地使用權年期屆滿，土地使用者應自年期界滿之日起十日內到房地產主管部門辦理注銷登記手續(xù)。土地使用者不辦理注銷登記手續(xù)的，由市政府房地產主管部門逕為注銷登記。

　　第五十條　土地使用權年期屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用該宗土地的，應提前六個月向土地管理部門提出申請。土地管理部門應自接到申請之日起一個月內按下列原則作出是否準予繼續(xù)使用的答復：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂谜呱暾埖耐恋赜猛痉�合當時城市規(guī)劃要求的，準予繼續(xù)使用；

　　（二）土地使用者申請的土地用途不符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者的申請不予批準。

　　第五十一條　準予土地使用者繼續(xù)使用土地的，土地使用者應自接到土地管理部門批準文件之日起十五日內與土地管理部門重新簽訂出讓合同，支付地價款，并按《登記條例》的規(guī)定辦理登記。

　　第七章　罰　則

　　第五十二條　違反本條例第十八條規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的用途和條件開發(fā)利用土地的，土地管理部門應予限期糾正，并可處以地價款總額5％的罰款。拒不糾正的，土地管理部門無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。

　　土地使用者逾期完成地上建筑物的，土地管理部門自出讓合同規(guī)定的項目竣工提交驗收之日起處以罰款。逾期六個月以內的，處以地價款總額1％的罰款；逾期六個月以上一年以內的，處以地價款總額2％的罰款；逾期一年以上二年以內的，處以地價款總額4％的罰款；逾期二年后仍未完成地上建筑物的，土地管理部門無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。

　　土地使用者自出讓合同生效之日起二年內未開發(fā)利用土地的，土地管理部門無償收回土地使用權。

　　第五十三條　依本條例第四十三條規(guī)定，經復查不符合高新技術項目認定標準的，土地使用者除按公告市場價格補足地價款外，土地管理部門還可根據情節(jié)輕重，處以地價款總額5％到20％的罰款。

　　第五十四條　違反本條例第四十五條規(guī)定，土地使用者出租、抵押土地使用權和與他人合作開發(fā)建設的，土地管理部門責令其改正，沒收非法所得，并處以非法所得1至3倍的罰款。

　　違反本條例第四十一條、第四十五條規(guī)定，土地使用者擅自轉讓土地使用權的，土地管理部門責令其改正，沒收非法所得，并處以轉讓價款10％的罰款。拒不改正的，土地管理部門可無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。

　　對有關責任人員由其所在單位或上級機關給予行政處分。

　　第五十五條　在出讓土地使用權過程中，以弄虛作假、行賄等非法手段取得土地使用權的，土地管理部門收回其土地使用權并處以地價款總額5％的罰款；對有關責任人員由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

　　第五十六條　土地管理部門工作人員在出讓土地使用權活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

　　第五十七條　當事人對土地管理部門的行政處罰不服的，可自接到處罰決定書之日起十五日內向市政府行政復議機關申請復議。行政復議機關應自接到復議申請之日起六十日內作出復議決定。當事人對復議決定不服的，可自接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。

　　當事人逾期不申請復議或者不起訴，又不執(zhí)行土地管理部門的行政處罰決定的，土地管理部門可以申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第八章　附　則

　　第五十八條　有關土地使用權出讓的糾紛，爭議雙方應協商解決，協商不成的，可以依法向人民法院起訴。

　　第五十九條　市政府可依據本條例制定實施細則。

　　第六十條　本條例自公布之日起施行。

　　過去在特區(qū)內實施的有關規(guī)定與本條例相抵觸的，以本條例為準。