通政發(fā)〔2003〕16號

各縣（市）、區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　《南通市城市房屋拆遷管理辦法》已經(jīng)2003年1月27日市政府第1次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予印發(fā)施行。

南通市城市房屋拆遷管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

　　第三條　城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市建設(shè)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

　　第四條　拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從建設(shè)項目的需要，在拆遷補償安置協(xié)議約定或者房屋拆遷管理部門裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，搬遷期限不得超出規(guī)定的拆遷期限。

　　本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

　　第五條　南通市房產(chǎn)管理局是本市城市房屋拆遷管理部門，對本市城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。南通市城市房屋拆遷管理辦公室具體負(fù)責(zé)本市房屋拆遷管理工作。

　　各縣（市）建設(shè)行政主管部門是本縣（市）城市房屋拆遷管理部門，對本縣（市）城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

　　市建設(shè)及市、縣（市）規(guī)劃、物價、財政、工商、司法、公安、文化、教育、環(huán)境等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，與房屋拆遷管理部門互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。

　　市、縣（市）土地行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

　　第二章　拆遷管理

　　第六條　城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：

　�。ㄒ唬�對拆遷項目進行評估提供概算；

　�。ǘ�）拆遷人向房屋拆遷管理部門申領(lǐng)房屋拆遷許可證；

　�。ㄈ�）房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告；

　�。ㄋ模┰u估機構(gòu)對被拆遷房屋進行價格評估并公布評估結(jié)果；

　�。ㄎ澹┎疬w人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協(xié)議；

　�。�六）拆遷人按照拆遷補償安置協(xié)議進行補償安置并實施房屋拆除。

　　第七條　拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

　　申領(lǐng)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋拆遷管理部門提交下列材料：

　�。ㄒ唬┓课莶疬w申請書；

　�。ǘ�）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；

　　（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附拆遷范圍紅線圖）；

　　（四）國有土地使用證或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書、征用土地批準(zhǔn)文件；

　　（五）拆遷計劃和拆遷方案，包括拆遷范圍、拆遷對象、房屋的用途、面積、權(quán)屬、拆遷實施步驟、安全防護、環(huán)保措施、各項補償補助費用預(yù)算、安置用房、周轉(zhuǎn)用房或者其他臨時過渡措施的落實情況、拆遷的方式與時限、拆遷及評估委托合同等；

　�。�六）辦理專項存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的足額拆遷補償安置資金的存款證明。

　　房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

　　第八條　房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實施單位等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷公告應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)張貼或者在本地主要報紙上登載。

　　實施房屋拆遷施工的時間，應(yīng)當(dāng)自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應(yīng)當(dāng)書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長。

　　第九條　房屋拆遷管理部門、拆遷人、拆遷實施單位和評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。被拆遷人的所在單位和街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并如實提供有關(guān)房屋、土地權(quán)屬的資料。

　　前款所稱拆遷實施單位是指依法取得城市房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員、組織簽訂拆遷補償安置協(xié)議的單位。

　　第十條　拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷。

　　拆遷人需要延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定提前向房屋拆遷管理部門提出申請，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

　　第十一條　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷實施單位拆遷。

　　房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　第十二條　從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房屋拆遷管理部門的專業(yè)培訓(xùn)和考核，取得上崗證后，方可從事拆遷工作。

　　被拆遷人有權(quán)要求從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員出示上崗證。

　　第十三條　拆遷人委托拆遷，在確定被委托的拆遷單位時，可以采用招標(biāo)方式，也可以采用協(xié)議方式。

　　拆遷人應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立書面拆遷委托合同。

　　被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

　　第十四條　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：

　�。ㄒ唬┬陆�、擴建、改建房屋；

　　（二）改變房屋和土地用途、辦理工商營業(yè)執(zhí)照；

　�。ㄈ�）租賃房屋。

　　房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，書面通知計劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)、工商等有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。

　　第十五條　拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任、解決爭議的辦法等內(nèi)容。

　　拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

　　拆遷人委托拆遷實施單位拆遷的，拆遷人和拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)在拆遷補償安置協(xié)議上加蓋印章，并明確違約責(zé)任。

　　第十六條　產(chǎn)權(quán)不明或者有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋及房產(chǎn)管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

　　第十七條　拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

　　第十八條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

　　當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

　　第十九條　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣（市）人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

　　實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

　　第二十條　拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　第二十一條　尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

　　第二十二條　拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當(dāng)足額存入辦理專項存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷管理部門不予發(fā)放房屋拆遷許可證。

　　房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督，與拆遷人或者拆遷實施單位、出具拆遷補償安置資金證明的金融機構(gòu)訂立拆遷補償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議，明確資金使用條件、程序和違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　第二十三條　房屋拆除應(yīng)當(dāng)由具備保證安全條件，具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔(dān)；施工企業(yè)必須編制房屋拆除方案，接受建設(shè)行政主管部門的安全監(jiān)督，施工企業(yè)負(fù)責(zé)人對安全負(fù)責(zé)。

　　第二十四條　拆遷人和拆遷實施單位，在拆遷范圍內(nèi)的房屋拆除結(jié)束后5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)報房屋拆遷管理部門驗收。

　　第二十五條　房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照齊全、準(zhǔn)確、規(guī)范的要求，及時整理、妥善保管好拆遷資料，并在拆遷項目驗收后1個月內(nèi)交房屋拆遷管理部門存檔。

　　第三章　拆遷補償與安置

　　第二十六條　拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補償。

　　拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按剩余使用期限分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀窘o予補償。

　　第二十七條　被拆遷范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬按房屋權(quán)屬證書確定；被拆遷人不能提供房屋權(quán)屬證書的，由房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)。

　　第二十八條　拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人有權(quán)選擇補償方式。

　　第二十九條　市政建設(shè)項目、政府土地儲備項目拆遷的房屋原則上實行貨幣補償。被拆遷人要求實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由拆遷人異地提供房源供被拆遷人選擇。

　　前款市政建設(shè)項目是指市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)的道路、橋梁、河道整治、防洪、排水、排污、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公共綠地、廣場、道路照明、綠化等建設(shè)項目。

　　第三十條　貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度等因素評估確定。

　　第三十一條　實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

　　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

　　對實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者被拆遷人以貨幣補償款購買的房屋，與被拆遷房屋等值的部分，被拆遷人免繳房屋契稅。

　　第三十二條　拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

　　拆遷中、小學(xué)校舍或者幼兒園應(yīng)當(dāng)征得教育行政主管部門認(rèn)可，對規(guī)劃要求建設(shè)新校舍、幼兒園的應(yīng)當(dāng)重建。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助教育行政主管部門對在校學(xué)生入學(xué)作出妥善安排。

　　被拆遷人和被拆遷公有住房承租人易地安置，致使子女就學(xué)地發(fā)生變更的，其子女可至安置地施教學(xué)校就學(xué)，施教學(xué)校不得收取擇校費等附加費用；其子女在拆遷公告之次年底前新入學(xué)，要求在原居住地施教學(xué)校就學(xué)的，施教學(xué)校應(yīng)當(dāng)予以安排，并不得收取擇校費等附加費用。

　　第三十三條　拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　第三十四條　拆遷租賃的公有住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新的部分補償給房屋所有權(quán)人，其余部分補償給房屋承租人。被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補償后自動解除。

　　拆遷租賃的國有直管非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋區(qū)位補償價的30%和重置價結(jié)合成新的部分補償給房屋所有權(quán)人，其余部分補償給房屋承租人。被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補償后自動解除。

　　拆遷房產(chǎn)管理部門代管的房屋，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所調(diào)換的房屋仍由房產(chǎn)管理部門代管；實行貨幣補償?shù)�，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。

　　拆遷涉及私改遺留問題已發(fā)還產(chǎn)權(quán)的房屋，按私有住房進行補償安置；對仍未騰退的承租人，可參照公有住房承租人的補償標(biāo)準(zhǔn)給予補償。

　　第三十五條　拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

　　第三十六條　拆遷產(chǎn)權(quán)不明確或者有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

　　第三十七條　拆遷設(shè)有典權(quán)、抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)法律規(guī)定辦理。

　　第三十八條　被拆遷人或者房屋承租人安裝使用的管道煤氣（含液化氣）、有線廣播等設(shè)施，對房屋的裝飾裝修項目，及被砍伐或者移栽的樹木，由拆遷人進行補償。

　　對被拆遷人因拆遷產(chǎn)生的電話移機費、有線電視安裝費、搬家費等費用應(yīng)當(dāng)足額補償。

　　第三十九條　拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷費、臨時安置補助費。

　　拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)�，拆遷人應(yīng)當(dāng)一次性支付被拆遷人或者房屋承租人6個月的臨時安置補助費。

　　被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過18個月，臨時安置補助費按實際過渡期限結(jié)算。

　　因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當(dāng)事人另有約定的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時安置補助費：

　　（一）對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內(nèi)的，增付1倍臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付2倍臨時安置補助費。

　�。ǘ�）對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在12個月以內(nèi)的，按標(biāo)準(zhǔn)付給臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付1倍臨時安置補助費。

　　拆遷人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議約定或者規(guī)定的時間內(nèi)結(jié)清補償安置費、臨時安置補助費。搬遷補助費、臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算辦法，由市、縣（市）房屋拆遷管理部門會同物價部門另行制定。

　　被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)其在過渡期限內(nèi)所發(fā)生的水、電、氣費。

　　第四十條　拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當(dāng)遵守拆遷過渡期限的協(xié)議，拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。

　　第四十一條　拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對停產(chǎn)、停業(yè)期間的經(jīng)濟損失給予適當(dāng)補償。具體補償標(biāo)準(zhǔn)和辦法由市、縣（市）房屋拆遷管理部門會同物價等有關(guān)部門另行制定。

　　第四十二條　被拆遷人或者被拆遷房屋承租人搬遷時，可憑拆遷人或者拆遷實施單位的證明向所在單位申請搬遷事假兩次（含過渡搬遷），所在單位每次應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)假3天。

　　搬遷事假期間，被拆遷人或者被拆遷房屋承租人的工資、福利待遇不變。

　　第四十三條　被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補償總額低于人民幣5萬元（不含提前搬遷獎勵費、過渡費），且經(jīng)公示確認(rèn)同時具備下列條件的，由拆遷人補足5萬元：

　　（一）被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人僅有被拆遷房屋一處住房；

　�。ǘ�）被拆遷房屋長期用于實際居住；

　�。ㄈ�）被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人符合市區(qū)經(jīng)濟適用房政策性補貼條件。

　　被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得5萬元貨幣補償后，仍無經(jīng)濟能力解決住房的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)經(jīng)濟適用房政策性補貼或者城鎮(zhèn)廉租住房的規(guī)定予以解決。

　　被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人依前款規(guī)定承租城鎮(zhèn)廉租住房的，其貨幣補償款由廉租住房的產(chǎn)權(quán)人專戶儲存，承租人購買住房或者終止租賃協(xié)議時，拆遷補償款按實結(jié)算給承租人。

　　第四章　拆遷評估

　　第四十四條　本辦法所稱的拆遷評估，是指對被拆遷房屋進行估價，評定其經(jīng)濟價值和價格的活動。

　　第四十五條　從事城市房屋拆遷補償評估的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)。

　　未取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》與《房地產(chǎn)估價注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事城市房屋拆遷補償評估業(yè)務(wù)；未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員，不得從事城市房屋拆遷補償評估業(yè)務(wù)。

　　房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)對從事城市房屋拆遷評估的機構(gòu)及專業(yè)人員進行年檢，并每年向社會公布評估機構(gòu)名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。評估機構(gòu)年檢不合格的，不得從事拆遷評估業(yè)務(wù)。

　　第四十六條　拆遷人應(yīng)當(dāng)與評估機構(gòu)簽訂委托評估合同，并在簽訂后3日內(nèi)提交房屋拆遷管理部門。受托的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好評估報告匯總工作，并在拆遷工程結(jié)束后10日內(nèi)提交房屋拆遷管理部門。

　　評估機構(gòu)不得擅自轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)，不得借用無評估資格或者非本評估機構(gòu)的人員從事拆遷評估業(yè)務(wù)。

　　第四十七條　拆遷評估應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，依法接受房屋拆遷管理部門及其他相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督和檢查。

　　第四十八條　在同一拆遷項目評估中，評估機構(gòu)不得與房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系。評估機構(gòu)不得串通一方當(dāng)事人，損害另一方當(dāng)事人的利益。

　　第四十九條　拆遷評估應(yīng)當(dāng)綜合考慮與被拆遷房屋相關(guān)的下列因素：

　　（一）區(qū)位：被拆遷房屋區(qū)位基準(zhǔn)價以及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設(shè)施配套狀況等區(qū)位調(diào)節(jié)因素。市、縣（市）人民政府每年應(yīng)當(dāng)公布區(qū)位補償基價，并根據(jù)市場情況進行調(diào)整。

　�。ǘ�）用途：以房屋所有權(quán)證和土地使用證上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。對被拆遷人取得工商營業(yè)執(zhí)照和完稅證明，持續(xù)用作經(jīng)營場所1年以上的住宅房屋，可按實際經(jīng)營面積，以非住宅房屋區(qū)位補償價的一定比例增加補償。其中，1年以上（含1年）3年以下的，增加5％的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10％的比例；5年以上（含5年）的，增加20％的比例。

　　（三）建筑面積：以房屋所有權(quán)證載明的建筑面積或者房產(chǎn)管理部門依據(jù)可確權(quán)書證測量的面積為準(zhǔn)。建筑面積按重置價結(jié)合成新評估補償。住宅房屋的區(qū)位補償按其合法建筑面積和合法土地使用面積二者中的高值計算。非住宅房屋的區(qū)位補償按其合法建筑面積計算，合法土地使用面積大于合法建筑面積的部分，按同類地段區(qū)位補償基價的20%計算補償。

　　（四）裝飾裝修：裝飾裝修補償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素評估補償。

　�。ㄎ澹┢渌�因素：房屋建筑結(jié)構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

　　第五十條　拆遷人和被拆遷人對評估機構(gòu)不能達(dá)成一致的，由房屋拆遷管理部門抽簽確定，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前3日在拆遷范圍內(nèi)公告抽簽的時間和地點。

　　評估機構(gòu)按照前款規(guī)定對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場價評估的費用，由拆遷人承擔(dān)。

　　被拆遷人無正當(dāng)理由不到場，或者拒絕評估，影響拆遷正常進行的，評估機構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的權(quán)屬資料，可確權(quán)書證及房屋區(qū)位、朝向、結(jié)構(gòu)狀況等因素進行評估。評估時，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知公證機關(guān)現(xiàn)場公證，房屋拆遷管理部門可依據(jù)評估結(jié)果進行裁決。

　　第五十一條　拆遷人或者被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以在評估報告送達(dá)之日起5個工作日內(nèi)要求評估機構(gòu)作出解釋說明。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)作出書面解釋說明。經(jīng)解釋說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合規(guī)定的其他評估機構(gòu)重新評估。

　　重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果在±2%的誤差范圍之內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由委托人承擔(dān)。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果超出±2%的誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門在專家?guī)熘谐楹炦x定有關(guān)專家進行鑒定。鑒定采用原評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構(gòu)共同承擔(dān)；鑒定采用重新評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構(gòu)共同承擔(dān)。

　　第五十二條　拆遷人應(yīng)當(dāng)在評估結(jié)束后5日內(nèi)被在拆遷地點公布評估結(jié)果。

　　第五章　被征用集體土地上房屋

　　拆遷補償安置的特別規(guī)定

　　第五十三條　本章依據(jù)《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定制定。

　　本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)被拆遷房屋，興建時使用的土地為農(nóng)民集體所有土地的，其補償安置適用本章規(guī)定。本章未作規(guī)定的，可參照本辦法其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十四條　被拆遷房屋的合法建筑面積按新建、翻建時鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和區(qū)土地、建設(shè)主管部門審批或《宅基地登記表》核準(zhǔn)的面積確定；合法土地使用面積按被拆遷人持有的土地使用證載明的面積確定。

　　第五十五條　被拆遷住宅房屋的合法建筑面積按重置價評估補償。

　　被拆遷住宅房屋為平房的，區(qū)位補償按合法建筑面積計算。被拆遷住宅房屋為樓房的，底樓區(qū)位補償按底樓合法建筑面積計算；樓上區(qū)位補償按樓上合法建筑面積的70%計算。

　　被拆遷住宅房屋土地使用面積大于建筑面積的，區(qū)別下列不同情況增加補償：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂妹娣e在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面積的部分，按房屋所在地區(qū)位價30%的標(biāo)準(zhǔn)計算；

　�。ǘ�）建筑面積超過135平方米的，土地使用面積超出建筑面積的部分，按每平方米70元的標(biāo)準(zhǔn)計算；

　　（三）土地使用面積超過135平方米，建筑面積在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面積超出135平方米的部分，按每平方米70元的標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　第五十六條　新建住宅房屋自竣工之日至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿5年被拆遷的，按其重置價的20％增加補償。

　　第五十七條　經(jīng)規(guī)劃部門同意，被征用集體土地所在村組為被拆遷人另行安排宅基地移地遷建的，按遷建費用補償。

　　第五十八條　對被征用集體土地范圍內(nèi)的村組集體經(jīng)濟組織的房屋實施拆遷的，房屋的合法建筑面積按重置價評估補償。

　　第五十九條　被拆遷人從事養(yǎng)殖等家庭副業(yè)，或者取得工商營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營，因房屋拆遷終止的，按其直接經(jīng)濟損失評估補償。

　　第六章　罰　則

　　第六十條　違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

　　第六十一條　拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

　　第六十二條　拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：

　�。ㄒ唬┪窗捶课莶疬w許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

　�。ǘ�）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

　　（三）擅自延長拆遷期限的。

　　第六十三條　接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25%以上50%以下的罰款。

　　第六十四條　承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護衛(wèi)措施的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，給予警告，并處以2000元以上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節(jié)嚴(yán)重的，由房屋拆遷管理部門吊銷其拆遷上崗證，可以并處1000元以上10000元以下的罰款。

　　第六十五條　拆遷當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定委托不符合條件的評估機構(gòu)進行拆遷評估的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正。

　　第六十六條　評估機構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價的，評估結(jié)果無效，由房屋拆遷管理部門處以5000元以上

　　50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消評估資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十七條　以侮辱、威脅、毆打等方法阻礙房屋拆遷工作人員依法實施拆遷的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定給予處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十八條　當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　第六十九條　房屋拆遷管理部門違反本辦法規(guī)定，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對違法行為不予查處的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章　附　則

　　第七十條　在本市城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第七十一條　本辦法規(guī)定的有關(guān)計算標(biāo)準(zhǔn)，各縣（市）可另行制定。

　　南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋拆遷管理辦法另行制定。

　　第七十二條　本辦法自2003年1月1日起施行。2003年1月1日前已領(lǐng)取房屋拆遷許可證并實施拆遷的項目，按原規(guī)定執(zhí)行。2001年11月30日市政府印發(fā)的《南通市城市房屋拆遷管理暫行辦法》及相關(guān)配套文件同時廢止。