印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商住用地管理的若干意見的通知

秀城區(qū)、秀洲區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

　　《關(guān)于加強(qiáng)商住用地管理的若干意見》已經(jīng)市政府第30次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　嘉興市人民政府
二○○二年六月二十二日

　　關(guān)于加強(qiáng)商住用地管理的若干意見

　　為了進(jìn)一步加強(qiáng)商住用地的管理，規(guī)范土地收儲行為，完善土地收購——開發(fā)儲備——招標(biāo)拍賣的機(jī)制，強(qiáng)化政府對土地一級市場的調(diào)控，搞好城市土地資產(chǎn)的經(jīng)營和管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）、國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第11號令）、省人民政府《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（浙政發(fā)[2001]61號）、市政府《關(guān)于進(jìn)一步推行國有土地使用權(quán)回收儲備和招標(biāo)拍賣的意見（試行）》（嘉政發(fā)[2001]18號）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對加強(qiáng)市區(qū)商住用地管理提出如下意見：

　　一、對商住用地的投放量實(shí)行計(jì)劃管理

　　（一）計(jì)劃的編制審批

　　今后市本級范圍內(nèi)商住用地供應(yīng)實(shí)行計(jì)劃管理。每年商住用地總量控制計(jì)劃由國土資源、計(jì)劃、規(guī)劃等部門于年初根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、房地產(chǎn)市場供求狀況、商品房銷售價(jià)格、土地出讓價(jià)格和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的需求等綜合因素編制，經(jīng)市政府常務(wù)會議研究批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　（二）計(jì)劃的組織實(shí)施

　　商住用地總量控制計(jì)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后每年分兩次下達(dá)。第一次為基數(shù)計(jì)劃，約占總量的70%；第二次為補(bǔ)充計(jì)劃，約占總量的30%.第一次基數(shù)計(jì)劃于每年的第一季度下達(dá)給各區(qū)，由各區(qū)分解落實(shí)到具體的地塊，并將各地塊的位置、面積、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及紅線、出讓時(shí)間匯總后提交市國土資源局綜合平衡后上報(bào)市政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃方案由市國土資源局在新聞媒介上公布后實(shí)施土地的征用和出讓。第二次補(bǔ)充計(jì)劃于第三季度下達(dá)。補(bǔ)充計(jì)劃是根據(jù)各區(qū)生產(chǎn)性項(xiàng)目招商引資力度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、上年度已批土地開發(fā)利用程度等因素確定，操作程序同前。

　�。ㄈ�）計(jì)劃的執(zhí)行監(jiān)督

　　商住用地計(jì)劃（含供地總量計(jì)劃和供地具體方案）作為政府指令性計(jì)劃，一經(jīng)市政府批準(zhǔn)后必須嚴(yán)格執(zhí)行，任何單位和個(gè)人不得開口子突破計(jì)劃指標(biāo)。國土資源、計(jì)劃、規(guī)劃等部門應(yīng)密切配合，加強(qiáng)計(jì)劃的執(zhí)行監(jiān)督。

　　二、強(qiáng)化土地儲備中心和土地收儲機(jī)制的職能和作用

　　建立土地儲備機(jī)制，既是政府對土地供應(yīng)進(jìn)行總量調(diào)控的重要手段，也是解決總量控制、計(jì)劃管理與當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口之間矛盾的主要措施和途徑。為此，必須進(jìn)一步強(qiáng)化土地儲備中心的職能和土地收儲機(jī)制的作用。

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步強(qiáng)化土地儲備中心職能和機(jī)構(gòu)建設(shè)

　　市土地儲備中心是代表市人民政府對市本級土地實(shí)施集中統(tǒng)一收儲的專門公益性事業(yè)機(jī)構(gòu)，具有獨(dú)立的事業(yè)法人資格，在市政府和嘉興市土地回收儲備和招標(biāo)拍賣管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。歸口市國土資源局管理，接受財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等部門的監(jiān)督。市計(jì)劃、財(cái)政、規(guī)劃、監(jiān)察、審計(jì)以及秀城區(qū)、秀洲區(qū)、嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城投公司各確定一名工作人員參與土地儲備工作，代表本部門、單位參與土地收儲計(jì)劃、土地儲備中心財(cái)務(wù)預(yù)算的編制；研究起草有關(guān)政策；協(xié)調(diào)解決土地儲備中的矛盾和問題；加強(qiáng)對土地收儲工作的監(jiān)督和審計(jì)。

　　（二）進(jìn)一步明確和界定土地收儲范圍和對象

　　收儲范圍：嘉興市市區(qū)范圍以內(nèi)的商住等房地產(chǎn)開發(fā)用地，由市土地儲備中心統(tǒng)一收儲。對秀城區(qū)、秀洲區(qū)和嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)開發(fā)的秀城新區(qū)、秀洲新區(qū)、開發(fā)區(qū)以及重點(diǎn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）范圍以內(nèi)的土地收儲，采取宗地封閉運(yùn)作、單獨(dú)核算、區(qū)內(nèi)平衡、區(qū)內(nèi)出讓金兜底、凈收益區(qū)內(nèi)留用的辦法。

　　收儲對象：政府依法收回的違法用地；企事業(yè)單位破產(chǎn)、解散等法人主體消失應(yīng)收回的土地；企事業(yè)單位和機(jī)關(guān)需盤活變現(xiàn)、異地遷建的原場地；出讓后“退二進(jìn)三”的土地；政府實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)的土地；實(shí)施城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)供地計(jì)劃而征用的增量土地；城郊結(jié)合部農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建制撤銷以及全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后的剩余土地。

　　（三）收儲增量土地墊支出讓金的標(biāo)準(zhǔn)

　　收儲增量土地墊支出讓金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)征地進(jìn)展程度確定：完成征用、拆遷的，按基準(zhǔn)地價(jià)全額墊支；只完成審批手續(xù)和征地補(bǔ)償?shù)�，按基�?zhǔn)地價(jià)的70%墊支；完成審批手續(xù)，征地補(bǔ)償和拆遷安置未完成的，按基準(zhǔn)地價(jià)的50%墊支。按50%墊支不足以完成土地征用和拆遷任務(wù)時(shí)，作為特殊情況另行協(xié)調(diào)處理。收儲土地使用者的存量土地，按嘉政發(fā)[2001]18號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序給予補(bǔ)償和墊支。

　　（四）增強(qiáng)土地收儲工作的計(jì)劃性

　　1、土地的收購儲備應(yīng)按計(jì)劃實(shí)施。土地收購儲備計(jì)劃主要根據(jù)年度土地收儲資金計(jì)劃制訂。由市國土資源局會同有關(guān)部門根據(jù)土地收儲資金計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市控制性詳規(guī)、土地利用年度計(jì)劃以及土地儲備中心年度融資能力等綜合因素編制。各區(qū)政府、管委會等相關(guān)部門和單位應(yīng)提出本年度要納入儲備的具體地塊、位置、面積、時(shí)間、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及紅線，土地儲備中心匯總編制土地收儲實(shí)施方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后由土地儲備中心按計(jì)劃實(shí)施。其他企事業(yè)單位搬遷等不可預(yù)見的臨時(shí)性存量土地的收儲，也要提前一個(gè)季度向土地儲備中心預(yù)告，以便及早落實(shí)收儲資金。

　　2、土地儲備資金使用實(shí)行預(yù)算管理。土地收儲資金計(jì)劃由財(cái)政、計(jì)劃、國土資源、建設(shè)等部門根據(jù)年度土地出讓計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃等因素進(jìn)行編制，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。土地收購、開發(fā)、招商等經(jīng)常性業(yè)務(wù)支出，應(yīng)根據(jù)土地儲備資金預(yù)算、土地收儲計(jì)劃和合同列支；用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的資金支出，應(yīng)按照土地儲備資金預(yù)算計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃以及土地回收儲備和招標(biāo)拍賣管理委員會正、副主任審批意見列支。財(cái)政、監(jiān)察、審計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)對土地儲備資金使用情況的監(jiān)督和審計(jì)。

　�。ㄎ澹┙�立土地儲備中心的還貸機(jī)制

　　1、市政府將部分國有資產(chǎn)撥入儲備中心，增加注冊資金，以擴(kuò)大融資貸款能力。

　　2、秀城區(qū)、秀洲區(qū)負(fù)責(zé)開發(fā)的秀城新區(qū)、秀洲新區(qū)；鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)開發(fā)的工業(yè)園區(qū)；嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；湘家蕩旅游渡假區(qū)以外的土地出讓收入，由市國土資源局按照收支兩條線的原則全額上繳市財(cái)政，財(cái)政部門在提留有關(guān)專項(xiàng)規(guī)費(fèi)后全額撥付土地儲備中心土地儲備資金帳戶。上述區(qū)域以內(nèi)的房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地，由財(cái)政部門按出讓合同出讓金總額的3%提取儲備資金，并撥付土地儲備中心土地儲備資金帳戶。土地儲備資金主要用于土地的收購、前期開發(fā)、招商和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地儲備中心的還貸由土地儲備專項(xiàng)資金兜底。

　　三、認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓和公示制度

　　今后市本級范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，都要實(shí)行招標(biāo)拍賣和掛牌出讓，具體工作由市國土資源局會同市有關(guān)部門和嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、秀城區(qū)、秀洲區(qū)、城投公司組織實(shí)施。對經(jīng)公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓未成交的，經(jīng)市政府常務(wù)會議研究同意可以協(xié)議出讓，此類協(xié)議出讓須由市國土資源局統(tǒng)一在新聞媒介上向社會公示，公示期不少于10天，公示期間無競爭者的方可辦理協(xié)議出讓手續(xù)。若在公示期間出現(xiàn)報(bào)名競爭者，則由市國土資源局在競爭者之間組織招投標(biāo)，并按價(jià)高者得的辦法確定開發(fā)者，或采取綜合評標(biāo)的辦法確定開發(fā)者。對危舊房和“城中村”改造、民居保護(hù)性開發(fā)項(xiàng)目，有關(guān)部門應(yīng)制定開發(fā)規(guī)劃和計(jì)劃，由國土資源、規(guī)劃部門審核，經(jīng)市政府常務(wù)會議批準(zhǔn)后實(shí)施，實(shí)施主體一般是國有獨(dú)資或控股公司。對因土地位置等原因，不便于招標(biāo)拍賣掛牌出讓，確須協(xié)議出讓的，有關(guān)單位應(yīng)向市國土資源局提出協(xié)議出讓申請，由國土資源、規(guī)劃部門審核，經(jīng)市政府常務(wù)會議批準(zhǔn)后，根據(jù)評估確認(rèn)的地價(jià)協(xié)議出讓，并將結(jié)果向社會公示。其他任何單位或個(gè)人都無權(quán)批準(zhǔn)協(xié)議出讓和決定出讓價(jià)格。

　　政府投資的建設(shè)項(xiàng)目如拆遷安置房、廉租房建設(shè)用地，以及帶有公益性的經(jīng)濟(jì)適用住房、民工公寓、農(nóng)貿(mào)集市建設(shè)用地要逐步采取市場化運(yùn)作的辦法實(shí)施建設(shè)。實(shí)施民工公寓、農(nóng)貿(mào)集市建設(shè)時(shí)，采取政府負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、測算確定標(biāo)的、企業(yè)參與競標(biāo)、價(jià)高者得、政府監(jiān)督運(yùn)作的市場運(yùn)作辦法；經(jīng)濟(jì)適用住房逐步由實(shí)物暗補(bǔ)向貨幣明補(bǔ)過渡，拆遷安置逐步由實(shí)物安置向貨幣安置過渡。過渡期的經(jīng)濟(jì)適用住房、安置用房、廉租房建設(shè)，采取政府規(guī)劃設(shè)計(jì)、測算并確定銷售或回購最高限價(jià)或根據(jù)地價(jià)收益以地價(jià)置換等價(jià)房屋的招標(biāo)方案，然后組織公開招投標(biāo)，政府根據(jù)擇優(yōu)原則確定開發(fā)建設(shè)者，竣工后政府置換或回購的房屋作為政府的廉租房和拆遷安置用房，使低收入群體真正得到政府給予的實(shí)惠，政府的拆遷成本真正降低，同時(shí)最大限度地利用社會資金完成有關(guān)建設(shè)任務(wù)，減少政府在城市改造建設(shè)的前期投入，加快城市建設(shè)速度。近期，由市國土資源局會同嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)行拆遷安置房建設(shè)招標(biāo)工作試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后再全面推行。對因征遷時(shí)間緊迫，需要予以期房安置等特殊情況下的安置房建設(shè)，可由征遷、建設(shè)單位提出任務(wù)計(jì)劃，經(jīng)市政府常務(wù)會議研究后組織實(shí)施。

　　在本通知下發(fā)前，已經(jīng)市政府有關(guān)會議確定的項(xiàng)目仍按原會議精神執(zhí)行。

　　本通知下發(fā)后，建設(shè)、計(jì)劃部門應(yīng)盡快編制今年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃，國土資源部門應(yīng)會同有關(guān)單位盡快編制今年的土地收儲計(jì)劃，財(cái)政部門應(yīng)會同計(jì)劃、國土資源、建設(shè)等部門編制今年的土地儲備資金預(yù)算，報(bào)市政府審批。