各市、區(qū)人民政府，市政府各部門，市直各單位：

　　近年來，我市的房地產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，為促進經(jīng)濟建設(shè)和改善人民群眾居住條件發(fā)揮了積極作用。但同時也存在著一些亟待解決的問題。主要表現(xiàn)在：開發(fā)項目公司過多過濫，一些出讓地塊常年閑置，部分項目常年停建，有的項目拆遷居民不能按期回遷，少數(shù)住宅工程質(zhì)量低劣，部分入住區(qū)（片）配套設(shè)施不全，商品房銷售糾紛逐年增多等。這些問題如不解決，將擾亂我市房地產(chǎn)市場的正常秩序，影響居民生活和城市環(huán)境，阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為加強我市房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、加強經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地管理

　�。ㄒ唬└骷壨恋毓芾聿块T要在對1991年以來的國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓項目進行全面檢查清理的基礎(chǔ)上，采取切實有效的措施，加快對出讓、轉(zhuǎn)讓地塊遺留問題的處理。對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓1年以上而未動工開發(fā)的項目要分類排隊，分清責(zé)任。其中，對違反土地出讓合同約定，滿1年不滿2年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的土地，要依法收回。對市區(qū)內(nèi)閑置的出讓地塊，由受讓方按規(guī)定進行綠化或由園林綠化專業(yè)單位有償代為綠化。

　�。ǘ�）加強宏觀調(diào)控，盤活城市地產(chǎn)，逐步建立土地儲備制度。從本通知下發(fā)之日起，改革企業(yè)利用原場地“退二進三”政策開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的方式。對準備進入房地產(chǎn)市場的單位使用的劃撥土地，原則上由政府收回或置換，然后根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求優(yōu)化配置。其中，經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地，要采取公開招標、拍賣等市場化方式，按規(guī)劃要求，將土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，以盤活地產(chǎn)，調(diào)控市場，落實規(guī)劃。同時，政府對收回的土地出讓金，按一定比例用于增加企業(yè)國有資本金和“退二進三”。

　　二、規(guī)范合資聯(lián)建、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為

　　（一）建立健全和落實項目法人責(zé)任制。凡以出讓的國有土地使用權(quán)（指已支付全部出讓金且申領(lǐng)了國有土地使用證）作價入股，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的，合資合作各方應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟實體，明確項目法人。項目法人要依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)，并對開發(fā)項目的全過程承擔(dān)責(zé)任，包括項目范圍內(nèi)規(guī)劃的市政公用設(shè)施、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)施的投資。將受讓地分割（包括按樓座分割）、分攤，轉(zhuǎn)給其他開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營，亦必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)，明確分割地塊的項目法人和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　�。ǘ�）認真貫徹實施新《土地管理法》，加大監(jiān)察執(zhí)法力度。嚴肅查處未經(jīng)審批轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和未經(jīng)審批利用劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為。凡未辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，未確定項目法人以及未按規(guī)定交納有關(guān)費用而合資聯(lián)建、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目，有關(guān)部門不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，不予下達新開工項目投資計劃，不予辦理工程報建、商品房預(yù)（銷）售審批手續(xù)。

　　三、做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批和資質(zhì)管理工作

　　要嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，提高開發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，把好登記注冊、資質(zhì)認定和市場準入關(guān)。

　�。ㄒ唬﹥�(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，實行房地產(chǎn)開發(fā)主管部門先期審批制度，申辦者持開發(fā)主管部門的批準文件及有關(guān)資料，到工商行政管理部門申請登記注冊。外商投資（中外合資、中外合作、外商獨資）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應(yīng)按照《青島市外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定辦理，對可行性研究報告、合同、章程的審批，必須征求房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。今后要嚴格控制審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是依法確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法地位的重要依據(jù)和憑證，嚴禁任何無資質(zhì)證書的單位和個人從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。各有關(guān)部門在審批開發(fā)項目的可行性研究報告、投資計劃、規(guī)劃定點、土地使用、工程建設(shè)、項目轉(zhuǎn)讓和企業(yè)年檢等手續(xù)時，應(yīng)認真驗核資質(zhì)證書和有關(guān)證明文件。凡不能出示資質(zhì)證書和有關(guān)證明文件的，一律不予辦理有關(guān)手續(xù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，認真組織好資質(zhì)年檢工作。對無房地產(chǎn)開發(fā)項目、無自有資金、無技術(shù)力量的公司，要堅決予以清理取締。對未取得資質(zhì)證書或借用資質(zhì)證書擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，要按有關(guān)規(guī)定給予嚴肅處理。

　　（三）以市場調(diào)控和政策導(dǎo)向調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中通過聯(lián)合、兼并、控股、參股等資本運營手段，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營；扶持市場份額大、質(zhì)量高、效益好、管理規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)，促其向集團化、股份制方向發(fā)展。

　　四、對房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)實行合同管理

　　各級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)按照《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)實行合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開工前應(yīng)與開發(fā)主管部門簽訂開發(fā)建設(shè)合同，明確企業(yè)對開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)建設(shè)合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計要求，開工期限和建設(shè)進度，工程質(zhì)量要求，配套設(shè)施建設(shè)要求，回遷安置要求，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與開發(fā)主管部門簽訂開發(fā)建設(shè)合同后，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門向開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營許可證，該許可證是進行工程報建和申請商品房預(yù)（銷）售許可證的必備文件，有關(guān)部門在審批時必須按要求予以審核把關(guān)。

　　五、強化建筑工程質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對其開發(fā)建設(shè)的建筑工程質(zhì)量負總責(zé)，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位要按照各自的職責(zé)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所有建筑工程都必須辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，通過招標或方案競選，確定相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計、施工單位，通過競爭擇優(yōu)確定監(jiān)理單位。建筑工程竣工后，必須報請質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核定工程質(zhì)量等級，未經(jīng)核定質(zhì)量等級或經(jīng)核定質(zhì)量不合格的工程，不得進行綜合驗收和交付使用。在商品住宅預(yù)（銷）售和交付使用前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向用戶提供《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》，并按約定和承諾的事項，做好售后服務(wù)，承擔(dān)保修責(zé)任。凡沒有質(zhì)量保證書和使用說明書的商品住宅，不得進入市場，有關(guān)部門不予審批商品房預(yù)（銷）售許可證，不予綜合驗收。

　　加強政府監(jiān)督，把好各個環(huán)節(jié)質(zhì)量關(guān)。各有關(guān)部門在規(guī)劃設(shè)計、勘察設(shè)計、施工許可、資質(zhì)管理、招標投標、材料準用、建設(shè)監(jiān)理、市場監(jiān)管、質(zhì)量評定、項目驗收等各個環(huán)節(jié)上要層層嚴把質(zhì)量關(guān)，哪個環(huán)節(jié)出了問題要追究那個環(huán)節(jié)有關(guān)人員的責(zé)任。

　　六、加強對開發(fā)項目配套設(shè)施建設(shè)的管理

　　開發(fā)項目建設(shè)單位要按照規(guī)劃設(shè)計要求和“先地下、后地上”的原則，統(tǒng)籌安排好配套設(shè)施的建設(shè)，做到配套設(shè)施與建筑工程同步建成。為落實配套設(shè)施資金的投入，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項目開工前與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和委托銀行簽訂配套設(shè)施建設(shè)資金投入?yún)f(xié)議，按審核的配套工程預(yù)算額將建設(shè)資金存入委托銀行。配套資金以建設(shè)單位的名義存放，本金和利息為建設(shè)單位所有，�？顚Ｓ�，建設(shè)單位按照項目建設(shè)進度向開發(fā)主管部門申報配套設(shè)施施工計劃。委托銀行應(yīng)按照協(xié)議和批準的配套設(shè)施施工計劃向建設(shè)單位支付存放資金。

　　七、建立開發(fā)項目綜合驗收制度

　　根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)對所有房地產(chǎn)開發(fā)項目實施綜合驗收制度。原則上綜合驗收應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計項目全部竣工、建筑工程和配套工程均達到合格以上等級的基礎(chǔ)上進行。特別是住宅質(zhì)量，供水、供電、供熱、供氣、電信、有線電視、排水等配套設(shè)施，住宅小區(qū)綠化、休閑等環(huán)境建設(shè)，以及學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點、公交線路等大配套項目都要作為綜合驗收的重點。較大規(guī)模的開發(fā)項目，特別是較大群體住宅區(qū)（片）實行分期開發(fā)建設(shè)的，其一期工程的綜合驗收必須達到以下基本條件：

　　（一）辦理正式供水手續(xù)，住宅用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)。

　　（二）辦理正式供電手續(xù)，住宅用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)。

　�。ㄈ�）住宅雨、污水排放納入城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限，暫時無法納入城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)的，需經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)和市政建設(shè)主管部門審批同意，在規(guī)定的期限內(nèi)采取臨時性排放措施。

　�。ㄋ模┳≌�與外界交通干道之間有直達的道路相連。

　�。ㄎ澹┳≌�周邊場地清潔，道路平整，具備綠化條件，配備環(huán)衛(wèi)設(shè)施，并與施工工地有明顯的隔離設(shè)施。

　�。�六）配備臨時過渡的商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理和居委會辦公用房。

　�。ㄆ撸┰O(shè)立臨時性的物業(yè)管理機構(gòu)，可實施必要的物業(yè)管理。

　　未進行綜合驗收和綜合驗收不合格的開發(fā)項目，不得交付使用。

　　八、加大房地產(chǎn)市場的監(jiān)管工作力度

　　各有關(guān)部門要認真履行職責(zé)，切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的監(jiān)督管理，密切配合，齊抓共管，綜合治理，進一步規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場。要認真學(xué)習(xí)和借鑒外地的經(jīng)驗，積極研究、探索市場經(jīng)濟條件下做好監(jiān)管工作的有效途徑和辦法。依據(jù)法規(guī)和消化不良房地產(chǎn)的新辦法，盡快制定處理意見或?qū)嵤┓桨福�在今明兩年基本解決閑置出讓地、常年停建工程和建成區(qū)（片）配套設(shè)施不完備問題。要加大執(zhí)法力度，對嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序，群眾反映強烈的違法行為，依法嚴厲查處，切實做到有法必依，違法必究，執(zhí)法必嚴。

　　各級監(jiān)察部門要加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)察力度，對玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假、貪污受賄的部門、單位和個人，給予嚴厲處罰，構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。