前言

　　近年來，隨著人民生活水平的不斷提高和住宅多樣化的不斷發(fā)展，物業(yè)管理已成為一門科學(xué)。其內(nèi)涵已經(jīng)超出了傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的范疇，發(fā)展成為集多種手段對物業(yè)進(jìn)行綜合管理，并對相關(guān)物業(yè)資料進(jìn)行保管、歸類、匯總、整理分析等。在此前提下，我國各地涌現(xiàn)出了一些運用現(xiàn)代計算機、控制與通信技術(shù)的智能化住宅小區(qū)。但是許多智能化住宅小區(qū)都存在搭好了硬件平臺，卻沒有優(yōu)秀的軟件在上面運行的情況，或者說缺少現(xiàn)代化的管理手段�？茖W(xué)高效管理是現(xiàn)代化的真正內(nèi)涵，簡單的硬件拼湊對于現(xiàn)代化小區(qū)的實際應(yīng)用是缺少實際意義的。為此，只有利用計算機進(jìn)行物業(yè)管理，利用優(yōu)秀的物業(yè)管理軟件實現(xiàn)對物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，為物業(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時的信息，有助于物業(yè)管理部門進(jìn)行管理并做出相關(guān)決策，同時，也使物業(yè)管理公司及時準(zhǔn)確地了解運營狀況，做出經(jīng)營決策，這樣，才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。

　　現(xiàn)在物業(yè)管理中軟件的應(yīng)用大致有三個層次（或稱三種階段），第一層次為單項數(shù)據(jù)處理，模仿手工管理方式，多用于簡單的事物性工作，這是目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理公司計算機應(yīng)用水平。第二層次是數(shù)據(jù)綜合處理，此時計算機應(yīng)用呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和實時處理特點，已經(jīng)具備部分提高物業(yè)管理效率的特點。第三層次則是管理信息系統(tǒng)，此時信息論、控制論、軟件工程等優(yōu)化理論在軟件程序中得以運用，計算機網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫的建立，使計算機由管理某個單一系統(tǒng)發(fā)展成全面的管理信息系統(tǒng)。系統(tǒng)集成能力的高低和決策分析功能，成為衡量此階段物業(yè)管理軟件水平的依據(jù)。筆者在物業(yè)管理軟件的開發(fā)使用與維護(hù)中對所發(fā)現(xiàn)或存在的問題，進(jìn)行了分析，提出了一些改進(jìn)的措施，希望能夠引起物業(yè)管理系統(tǒng)軟件開發(fā)的同行們對這些問題的思考。

　　1、需求分析直接關(guān)系到軟件的質(zhì)量和生命周期

　　1.1領(lǐng)導(dǎo)的重視程度和參加需求分析人員的因素

　　首先，軟件項目開發(fā)是一把手工程，這一點企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一定要明確，一般情況下企業(yè)一把手對軟件開發(fā)的重視程度越高，軟件成功的可能性就越大，但實際上大多數(shù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)卻對軟件開發(fā)工作并不關(guān)心和重視，往往只是安排下去后就不再過問，有的領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為只要把計算機買來了電腦里就什么都有了，想要什么只要一敲鍵盤就會有了。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不光要重視軟件的開發(fā)工作，還應(yīng)對使用計算機進(jìn)行企業(yè)管理有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識，不能只是憑一時心血來潮或要搞一些政績工程就要搞軟件開發(fā)。其次，參加需求分析的業(yè)務(wù)人員（指所有設(shè)計、運行、維護(hù)、管理計算機信息系統(tǒng)的技術(shù)人員）的素質(zhì)與工作狀況直接影響信息系統(tǒng)的建立與實施，這一點不可忽視。在組建時必須綜合考慮每個工作人員的特長及優(yōu)勢協(xié)調(diào)，對業(yè)務(wù)了解的深刻程度，參加的人員中還應(yīng)包括部分軟件的最終使用者，這些人應(yīng)盡量選擇有應(yīng)用管理系統(tǒng)經(jīng)驗的人。如果能有參加過軟件開發(fā)經(jīng)驗的人員就更好了，往往這些人能提出一些好的建議，會使開發(fā)過程少走很多彎路。

　　1.2明確開發(fā)的目的

　　需求分析的任務(wù)是確定系統(tǒng)必須完成那些工作，要對目標(biāo)系統(tǒng)提出完善、準(zhǔn)確、清晰、具體的要求。需求分析是軟件定義時期的最后一個階段，這時必須準(zhǔn)確回答“系統(tǒng)必須做什么”這個問題，需求分析的結(jié)果是系統(tǒng)開發(fā)的基礎(chǔ)，關(guān)系到整個軟件工程的成敗和軟件的質(zhì)量。另外，對現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的需求要貼近實際，對未來的業(yè)務(wù)需求也應(yīng)該具有前瞻性。

　　在需求分析的過程中要盡量多地組織開發(fā)小組，與實際要使用系統(tǒng)的業(yè)務(wù)人員討論和溝通，要從用戶處收集需求的合理性，這樣，才能真正明白要達(dá)到業(yè)務(wù)目標(biāo)所需的功能和用戶要求，只是憑空猜想用戶的要求結(jié)果是不會令人滿意的。如何能獲得需求呢，通過有效的用戶—— 開發(fā)者的合作才能成功。需求獲取是一個需要高度合作的活動，必須透過客戶所提出的表面需求理解他們的真正需求。詢問一個可擴充的問題有助于更好地理解用戶目前的業(yè)務(wù)過程，并且知道新系統(tǒng)如何幫助或改進(jìn)他們的工作。

　　調(diào)查用戶任務(wù)可能遇到的變更，或者用戶需要使用系統(tǒng)其他可能的方式。想象自己在學(xué)習(xí)用戶的工作，需要完成什么任務(wù)？有什么問題？從這一角度來指導(dǎo)需求的開發(fā)和利用。還有探討例外的情況，比如，什么會妨礙用戶順利完成任務(wù)？用戶對系統(tǒng)錯誤情況的反映，是如何想的？搞一些需求討論會，會上必須把所有的討論記錄下來，同時，還要做一定的整理。如果不這樣做，那么結(jié)束會議的時候就會發(fā)現(xiàn)，所有的討論只剩下一個模糊的印象。在座談討論之后記下所討論的問題，請參與討論的用戶評論并更正。及早并經(jīng)常進(jìn)行座談討論是需求獲取成功的一個關(guān)鍵途徑，只有這樣，才能確定是否真正獲取需求。

　　研究表明：與不成功的項目相比，一個成功的軟件項目在開發(fā)者和用戶之間采用了更多的交流方式。與單個客戶或潛在的用戶組一起座談，對于業(yè)務(wù)軟件包或信息管理系統(tǒng)（MIS）的應(yīng)用來說是一種傳統(tǒng)的需求來源。盡量理解用戶用于表述他們需求的思維過程，充分研究用戶執(zhí)行任務(wù)時做出決策的過程，并提取出潛在的邏輯關(guān)系。流程圖和決策樹是描述這些邏輯決策途徑的好方法。

　　1.3不能把可行性研究當(dāng)作是需求分析

　　雖然可行性研究是一次完整的分析設(shè)計過程，此階段已粗略了解了用戶的需求，甚至提出了一些可行性方案，但卻可能忽略許多細(xì)節(jié)，而最終在需求分析中卻不能遺漏任何一個微小的細(xì)節(jié)，遺漏了可能會給軟件的開發(fā)造成很大的麻煩。

　　2、軟件開發(fā)過程中應(yīng)注意的問題

　　軟件開發(fā)的開始要明確系統(tǒng)將采取什么體系結(jié)構(gòu)，計算機網(wǎng)絡(luò)采取什么樣的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，用戶將采用什么樣的系統(tǒng)平臺。

　�。�。１　　如何選擇好數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)

　　數(shù)據(jù)庫軟件和開發(fā)工具軟件對整個管理系統(tǒng)的二次開發(fā)和系統(tǒng)升級是至關(guān)重要的。建議數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)可采用 ORACLE 或 Microsoft SQL Serve，開發(fā)工具可采用 ORACLE Developer 2000、PowerBuilder、Delphi 等。一個好的物業(yè)管理軟件，應(yīng)構(gòu)建在一個好的網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、程序語言和操作系統(tǒng)平臺上。可以說，對數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的設(shè)計和管理與前期需求分析的好壞，決定整個軟件的質(zhì)量和生命。而開發(fā)工具卻可以靈活選擇，因為現(xiàn)在開發(fā)信息管理系統(tǒng)前端基本上都采取模塊化形式，這樣，可以使軟件的開發(fā)更加靈活，方便軟件的升級和系統(tǒng)的二次開發(fā)。

　　2.2采用什么樣的計算機網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)

　　可以根據(jù)管理規(guī)模的大小和管理形式靈活設(shè)置。 物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件采用客戶/服務(wù)器 （Client/Server）體系結(jié)構(gòu)。采用局域網(wǎng)（LAN）作為物業(yè)管理上層的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)。各部門內(nèi)的計算機均通過局域網(wǎng)連接到服務(wù)器上，能為公司內(nèi)部不同職能部門的合作提供服務(wù)，包括文件共享、數(shù)據(jù)共享等因管理規(guī)模較大，下屬多個分公司，采用了上下層結(jié)構(gòu)，分公司采用小型局域網(wǎng)，與總公司的通訊則采用 PSTN（公用電話網(wǎng)）通過遠(yuǎn)程撥號的形式實現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳輸。

　　2.3在軟件編寫過程中應(yīng)注意的問題

　�。�1）應(yīng)盡量考慮最終系統(tǒng)操作人員的技術(shù)及業(yè)務(wù)人員情況，要多與客戶進(jìn)行溝通，溝通方式應(yīng)根據(jù)內(nèi)容而多樣化，要講究有效率的溝通。應(yīng)盡量使客戶端界面友好、幫助或提示應(yīng)較完善，應(yīng)該使操作使用簡單方便，畢竟現(xiàn)在國內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)中存在著整體素質(zhì)偏低這一普遍現(xiàn)象，他們是軟件的最終使用者。

　�。�2）在軟件的編寫過程中，應(yīng)重視開發(fā)小組的團(tuán)隊精神與分工協(xié)作問題。由于各階段不同角色或同階段不同角色之間的責(zé)任分工不同，工作互相推諉、責(zé)任互相推卸、不愿意與他人協(xié)作。這些現(xiàn)象或多或少地造成了項目團(tuán)隊內(nèi)部資源的損耗，從而影響了項目的進(jìn)展。

　　出現(xiàn)這種情況主要是軟件項目負(fù)責(zé)人的責(zé)任，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)盡快地將工作范圍進(jìn)行分解，并將分解的工作責(zé)任分配給團(tuán)隊成員，這樣就可以按任務(wù)分清每個人的責(zé)任。項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)對項目成員的責(zé)任進(jìn)行合理的分配并清楚地說明，同時應(yīng)強調(diào)不同分工、不同環(huán)節(jié)的成員應(yīng)當(dāng)相互協(xié)作，共同完善。

　�。�3）對于開發(fā)過程中需求的變更也是不可避免的，諸如改變界面、改變操作方式、業(yè)務(wù)需求的改變等，對于業(yè)務(wù)的需求變更一般都是在需求分析中沒有正確收集信息造成的，應(yīng)盡量避免，可能一些變更是由于政策變更等不確定因素造成的，這一點在一些國有的物業(yè)管理企業(yè)表現(xiàn)尤為突出，這樣的情況要客觀對待。如果無休止的根據(jù)用戶的需求不停地修改軟件，往往會造成開發(fā)過程一再延續(xù)，導(dǎo)致成本成倍增加，使原來的設(shè)計變得支離破碎，系統(tǒng)難以維護(hù)。例如，在房屋分戶合戶部分由于業(yè)務(wù)人員對業(yè)務(wù)、政策的掌握程度不夠，工作不夠認(rèn)真，發(fā)生多次變更，導(dǎo)致這一模塊在系統(tǒng)開始應(yīng)用時還不能正常使用，間接影響了許多與之相關(guān)的功能模塊，造成了很大的麻煩。為避免需求變更的發(fā)生應(yīng)加強對參加需求分析人員的培訓(xùn)，增強行業(yè)知識背景，端正工作態(tài)度，加強與用戶的溝通，把需求分析做的盡量完善。

　　3、在軟件測試階段與使用維護(hù)中出現(xiàn)的問題

　　軟件測試是發(fā)現(xiàn)軟件中錯誤和缺陷的主要手段。在一般情況下，軟件測試過程與整個軟件開發(fā)過程基本上是平行進(jìn)行的。測試計劃早在需求分析階段即應(yīng)開始制定，其它相關(guān)工作，包括測試大綱的制定、測試數(shù)據(jù)的生成、測試工具的選擇等也應(yīng)在測試階段之前進(jìn)行。充分的準(zhǔn)備工作可以有效地克服測試的盲目性，縮短測試周期，提高測試效率。一般測試工作量占整個項目開發(fā)工程的 40%~50%，對于測試階段出現(xiàn)的問題，軟件的開發(fā)小組應(yīng)盡量與使用者進(jìn)行及時有效地溝通，盡快將問題解決。

　　在軟件的使用過程中系統(tǒng)用戶包括所有使用物業(yè)管理信息系統(tǒng)的人員，如財務(wù)人員、各層管理人員等，他們對信息系統(tǒng)的了解程度將決定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的使用效果。因此，必須加強對他們的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和計算機基礎(chǔ)知識教育。軟件的維護(hù)人員應(yīng)對整個軟件系統(tǒng)要有較深入的了解，包括業(yè)務(wù)和技術(shù)兩方面。畢竟物業(yè)管理是一門新興的科學(xué)，應(yīng)該不斷在實踐中摸索，并不斷完善軟件的功能。

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