黑建房[2002]27號

　　二○○二年九月十一日

　　第一章 總 則

　　第一條 目的與依據(jù)。建立物業(yè)管理市場競爭機制，保障物業(yè)管理企業(yè)公平競爭，維護招投標雙方合法權(quán)益，結(jié)合我省實際情況制定本辦法。

　　第二條 適用范圍。凡在全省城市行政區(qū)域內(nèi)進行物業(yè)管理項目招標投標活動，均應遵守本辦法。

　　第三條 基本原則。物業(yè)招投標，應堅持公開、公正、公平和誠實信用的原則。

　　第四條 管理部門。省建設行政主管部門主管全省物業(yè)招投標管理工作，并組織本辦法實施。

　　各行署、市、縣房產(chǎn)行政主管部門，主管本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)招投標管理工作，并組織本辦法具體實施。

　　第二章 招 標

　　第五條 招標項目。在全省城市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，符合下列情況之一的，應當采取公開招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)：

　�。ㄒ唬┮粋�物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上，或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的新建物業(yè)；

　�。ǘ�）已成立業(yè)主委員會，建筑面積4萬平方米以上，具備招投標條件的現(xiàn)有住宅區(qū)和其他物業(yè)；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會或業(yè)主（代表）決定通過招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)的。

　　在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，不符合前款要求的其它物業(yè)，根據(jù)情況可實行公開和邀請招標，不實行招標的新建物業(yè)必須委托具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理。符合下列情況之一的，可以不實行物業(yè)管理招投標：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)由建設或產(chǎn)權(quán)單位自用，設施設備完整獨立的；

　�。ǘ�）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　�。ㄈ�）外國政府、個人、國際金融機構(gòu)等捐贈建設，并且有明確要求的。

　　第六條 招標人。物業(yè)管理項目的招標人（以下簡稱招標人）是指進行物業(yè)管理項目招標的新建物業(yè)建設單位、業(yè)主委員會或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。

　　新建物業(yè)尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，建設單位是物業(yè)管理項目的招標人。

　　業(yè)主委員會采用招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論同意。

　　第七條 招標組織。招標人應在當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門指導下，組建招標工作小組，也可委托具備二級資質(zhì)以上物業(yè)管理企業(yè)或相應咨詢服務機構(gòu)代理招標事宜。

　　招標人組建的招標工作小組應當具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標的能力，并按下列規(guī)定組建：

　　（一）招標人是新建物業(yè)建設單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負責人）或其代理人參加招標工作小組；已組建業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會代表參加招標工作小組。

　�。ǘ�）與招標物業(yè)相適應的經(jīng)濟、技術(shù)和管理人員占招標工作小組成員總數(shù)的50%以上。

　　第八條 招標文件。招標人或者其組建的招標工作小組應當編制物業(yè)管理招標文件。物業(yè)管理招標文件應包括以下主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┱袠巳嗣�稱、地址、招標工作小組或其委托的招標代理機構(gòu)的聯(lián)系方式；

　　（二）物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱、座落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設施、主要設備設施、物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；

　�。ㄈ�）委托管理的內(nèi)容及要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理用房的安排；

　�。ㄎ澹┩稑巳说馁Y質(zhì)與條件；

　　（六）投標書的編制要求；

　　（七）組織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間；

　　（八）投標書密封要求和送達的截止時間，地點及方式；

　�。ň牛╅_標、詢標的時間、地點、方法與程序；

　�。ㄊ�）投標報價要求及評標標準；

　�。ㄊ�一）擬簽訂合同的主要條款；

　�。ㄊ�二）其他事項的說明。

　　招標文件可載明投標保證金的繳納、對未中標人編制投標文件的經(jīng)濟補償方式等內(nèi)容。

　　第九條 投標保證金和標書編制補償金。招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納；投標保證金應在確定中標人后30日內(nèi)退還投標人。

　　招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當支付。

　　第十條 招標公告、招標邀請書。招標人采取公開招標方式的，應通過報刊、廣播、電視或其他公開方式發(fā)布招標公告；招標人采取邀請招標方式的，應向3家以上具有相應物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。招標公告應包括以下內(nèi)容：

　　（一）招標人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

　�。ǘ�）招標物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實施管理的時間；

　　（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

　�。ㄋ模┇@取招標人文件的時間、地點、方法和相關(guān)費用等。

　　招標人應在發(fā)布招標信息前，將招標項目簡介、招標文件、招標公告或招標邀請書、招標工作方案等文件報物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門審批。

　　第十一條 截標期間。物業(yè)管理招標文件發(fā)出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。

　　第十二條 招標文件的修改。招標工作小組或其委托的代理機構(gòu)可召開招標文件答疑會議或組織物業(yè)現(xiàn)場踏勘，就招標文件向投標人解釋說明。解釋說明內(nèi)容與招標文件內(nèi)容不一致的，招標人應在截標期日前15天，以書面形式告知所有投標人。

　　招標人對已發(fā)出的招標文件進行修改的，應在截標日前15天，將修改后的投標文件以書面形式送達投標人。逾期送達的，投標文件送達截止期日順延。

　　第三章 投 標

　　第十三條 投標人。物業(yè)管理項目的投標人（以下簡稱投標人）是指響應物業(yè)管理招標，參與投標競爭的具有相應物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。

　　第十四條 跨省、市進行招投標的物業(yè)管理企業(yè)，要憑本省、市房產(chǎn)行政主管部門介紹信，到招標物業(yè)所在省、市房產(chǎn)行政主管部門備案，方可參加招投標活動。

　　第十五條 投標申請材料。投標人申請參加物業(yè)管理投標的，應向招標人提供下列證明材料：

　�。ㄒ唬┩稑松暾垐蟾�；

　　（二）《工商營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》復印件；

　　（三）投標人基本情況說明，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、法人代表姓名、已管物業(yè)及管理情況、人員情況等；

　�。ㄋ模┠甓绕髽I(yè)會計報表復印件；

　�。ㄎ澹┱袠宋募�要求提供的其他證明材料。

　　第十六條 投標單位資格評定。招標人應在當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下對申請參加投標的單位進行資格評定，根據(jù)單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽等情況確定投標單位。被確定的投標單位不得少于3個。

　　第十七條 投標文件。投標人應按招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當包括下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┕芾矸�務理念、目標；

　�。ǘ�）物業(yè)管理機構(gòu)運作方法及管理制度；

　�。ㄈ�）管理服務人員配備；

　�。ㄋ模┫鄳�管理設施的配置說明；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理費用的收支預算方案；

　�。�六）物業(yè)管理服務分項標準與承諾；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)維修養(yǎng)護設想；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理應急措施；

　�。ň牛┱袠巳艘�求的其他內(nèi)容。

　　第十八條 投標文件的送達、修改和撤回。投標人應在截標期日前，將加蓋投標人單位和法定代表人印章后的投標文件密封送達招標人。

　　招標人收到投標文件后，應妥為保存，在開標之前，不得啟封投標文件。

　　投標人在截標日前，可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。

　　投標人在截標期日后送達投標文件或者經(jīng)補充修改的投標文件，招標人應當拒收。

　　第十九條 無效投標文件。投標文件發(fā)生下列情形之一的，投標文件無效：

　�。ㄒ唬┪疵芊猓�

　�。ǘ�）未加蓋投標人單位和法定代表人印章；

　�。ㄈ�）未能按招標文件要求編制；

　�。ㄋ模┯馄谒瓦_。

　　第二十條 重新招標。投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。

　　第四章 開標、評標和中標

　　第二十一條 開標時間，地點。招標人應在招標文件確定的提交投標文件截標期日的同一時間公開進行開標，開標地點為招標文件中預先確定的地點。

　　第二十二條 開標。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

　　開標時，由投標人選派代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認后由投標工作人員當眾拆封，宣讀。招標人在截標期日前收到的所有投標文件，都應在開標時當眾予以拆封，宣讀。

　　開標過程應當記錄，并存檔備查。

　　招標人可委托公證處對開標過程進行公證。

　　第二十三條 評標組織。招標人應組建評標委員會負責評標。評標委員會的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標人代表和物業(yè)管理投標評審專家組成。其中，招標人代表不得超過評標委員會成員數(shù)的三分之一。

　　物業(yè)管理投標評審專家可由招標人從房產(chǎn)行政主管部門提供的物業(yè)管理投標評審專家?guī)烀麅灾胁扇‰S機抽取的方式確定。與投標人有利害關(guān)系的，不得成為評標委員會成員。

　　評標委員會成員名單在中標結(jié)果公布前應當保密。

　　第二十四條 評標。評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或說明，但投標人的澄清或說明不得違背投標文件的本意。

　　評標委員會應當在嚴格保密的情況下，結(jié)合投標文件、公開答辯、投標人管理業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面以百分制逐項計分，排出名次；設有標底的，應當參考標底。評標結(jié)束后，應向招標人提交經(jīng)密封的評標報告，并推薦經(jīng)評審得分最高的投標人為中標人。

　　前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級、經(jīng)營狀況、財務狀況及經(jīng)察看的物業(yè)管理現(xiàn)場情況等。

　　評標委員會成員及參與評標的有關(guān)工作人員不得透露投標文件的評審情況。

　　第二十五條 中標。招標人應根據(jù)評標委員會的推薦意見確定中標人，并應在7日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時將招標結(jié)果通知所有未中標的投標人。對未能中標的投標人，招標人應退回其投標文件。

　　第二十六條 評標中止。經(jīng)評標委員會評審，所有投標都不符合投標文件要求的，可以否決所有投標。招標人可依照本辦法重新招標。

　　第二十七條 合同的簽訂。招標人和中標人應自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照投標文件和招標文件，簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》或《物業(yè)管理服務合同》，并到當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門的物業(yè)管理機構(gòu)備案。

　　第二十八條 悔標的處理。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果，或中標人放棄中標項目的，應承擔賠償責任。

　　中標人放棄中標項目，招標人要在當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下，按照評標委員會評分排名順序，確定分值排名第二的投標人為中標人，如仍達不成協(xié)議，本次招標視為無效。

　　第二十九條 招標費用。物業(yè)管理招標過程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布、文件編制、勞務、交通等費用均應由招標人支付。

　　招標人為業(yè)主委員會的，招標過程中發(fā)生的相關(guān)費用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定在物業(yè)管理服務用房收益或其他收益中列支。

　　第三十條 招投標的時限。新建商品房需預售的，其物業(yè)管理招投標活動應在申領預售許可證前完成；新建商品房出售的，應在物業(yè)交付使用前6個月完成。

　　已交付使用的物業(yè)的招標活動，應在原物業(yè)管理服務合同終止前2個月完成。

　　第三十一條 物業(yè)檔案材料移交。招投標活動結(jié)束后，招標人或者原物業(yè)管理企業(yè)應將下述檔案材料移交給中標人：

　　（一）各類物業(yè)設施的驗收、接管檔案；

　�。ǘ�）與供水、供熱、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

　�。ㄋ模┕�共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；

　　（五）以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；

　�。�六）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；

　�。ㄆ撸┴攧帐罩�帳冊；

　�。ò耍┕�共配套設施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；

　�。ň牛┪飿I(yè)管理所必須的其他資料。

　　第五章 法律責任

　　第三十二條 招標人違反本辦法規(guī)定，應進行招標的項目不招標或不按規(guī)定的招標方式招標的，由當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門責令限期改正，并予以處罰。對新建物業(yè)開發(fā)建設單位不按規(guī)定進行招標的，不予辦理房屋預（銷）售許可證。

　　第三十三條 招投標過程中出現(xiàn)下列行為的應視為無效招標：

　　（一）招標人向投標單位或他人透露可能影響招投標公平競爭的情況的；

　�。ǘ�）招、投標雙方有弄虛作假惡意串通、行賄騙取中標，損害對方和其他投標人的合法權(quán)益行為的；

　�。ㄈ�）未經(jīng)房產(chǎn)主管部門審核同意，不接受監(jiān)督，擅自進行招投標的。

　　第三十四條 對違反三十三條規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)，由當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門報請資質(zhì)批準機關(guān)予以資質(zhì)降級、收繳資質(zhì)證書和由縣以上房產(chǎn)行政主管部門按有關(guān)規(guī)定給予其他相應處罰。

　　第六章 附 則

　　第三十五條 招標申請書、招標文件、邀請招標通知書、投標人資格審查通知書、項目投標書、中標通知書樣式由各地、房產(chǎn)行政主管部門制定。

　　第三十六條 本辦法由省建設行政主管部門負責解釋。

　　第三十七條 本辦法自2002年10月1日起施行。