二〇〇二年二月二十日

　　第一章　總 則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當事人的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。

　　新建住宅區(qū)和配套設施齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。

　　配套設施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。

　　配套設施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第三條　南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責組織實施本辦法。各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責負責本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。

　　建設、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關(guān)部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會應當在各自職責范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

　　第四條　物業(yè)管理行業(yè)應當逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。

　　物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理市場的監(jiān)督檢查，依法建立健全物業(yè)管理的各項制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當遵循有償服務、自負盈虧的原則自主經(jīng)營，按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第二章　業(yè)主自治管理

　　第五條　業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主決定；業(yè)主人數(shù)多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。

　　物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設備設施的相關(guān)情況劃定，原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定。

　　第六條　業(yè)主享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進行表決

　�。ǘ�）業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)

　�。ㄈ�）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

　　（四）選擇物業(yè)管理企業(yè)

　�。ㄎ澹┡c所交納物業(yè)管理費用相符的服務

　�。�六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

　　業(yè)主承擔下列義務

　　（一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

　�。ǘ�）遵守業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定

　�。ㄋ模┌凑�合同約定交納物業(yè)管理服務費

　�。ㄎ澹┌凑沼嘘P(guān)規(guī)定交納維修基金；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第七條　業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬�審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程

　�。ǘ�）選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員

　　（三）審議業(yè)主委員會的工作報告

　�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定

　�。ㄎ澹�審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告

　�。�六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項

　　第八條　業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應當就所提議題召開業(yè)主大會。

　　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅實行一戶一票；非住宅按其總建筑面積除以相應的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票，每增加一個平均數(shù)增加一票；業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計一票。

　　召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會決定事項，應當由參加會議的業(yè)主進行投票，超過投票權(quán)總數(shù)一半以上的，視為通過。

　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當由所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作。

　　第十條　業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會；

　�。ǘ�）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過

　�。ㄈ�）經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同

　�。ㄋ模┙�(jīng)業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理、使用和續(xù)籌

　�。ㄎ澹�審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施

　�。�六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務措施

　�。ㄆ撸﹫�(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定

　　（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督

　�。ň牛┒酱贅I(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定

　　（十）業(yè)主大會賦予的其他職責

　　第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會可以按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請；

　　（二）所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會的條件后，應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十二條　業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　第十三條　首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。業(yè)主委員會申請登記確認應當提交下列材料：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會登記確認表

　�。ǘ�）業(yè)主委員會選舉辦法

　�。ㄈ�）業(yè)主大會會議紀要及選票

　　業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應當辦理變更登記

　　業(yè)主委員會終止的，應當辦理注銷登記。

　　第十四條　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，業(yè)主委員會的會務活動經(jīng)費、活動場所由業(yè)主大會決定。

　　第十五條　業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理及公共利益等方面的行為守則，業(yè)主公約對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內(nèi)報所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十六條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置予以公布，并對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的，該決定無效。物業(yè)管理行政主管部門應當責令改正，并通告全體業(yè)主和使用人。

　　第十七條　市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴受理制度接受投訴。

　　區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應當在五日內(nèi)作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調(diào)查、核實，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處理意見回復投訴人。

　　投訴人對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起三十日內(nèi)，將復核意見回復投訴人。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對備案的企業(yè)核定資質(zhì)等級后，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務活動。申請物業(yè)管理資質(zhì)應當交驗下列材料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請書；

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表；

　　（三）營業(yè)執(zhí)照；

　�。ㄋ模┙ㄔO部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書。

　　已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，在本市從事物業(yè)管理活動的，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利

　�。ㄒ唬┌凑辗�律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度

　�。ǘ�）收取物業(yè)管理服務費用

　　（三）制止違章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為

　�。ㄋ模┻x聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務

　�。ㄎ澹┚芙^任何形式的攤派

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

　　物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準

　　（二）履行物業(yè)管理合同，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務，維護業(yè)主利益

　�。ㄈ�）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督

　�。ㄋ模┒ㄆ诠�布物業(yè)管理公共服務費和維修基金的收支帳目，接受質(zhì)詢和審計

　　（五）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務

　　第二十條　新建物業(yè)出售前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務。

　　新建物業(yè)出售時，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

　　業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。

　　第二十一條　物業(yè)管理當事人應當就以下物業(yè)管理服務事項進行約定

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護和管理

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等協(xié)助管理事項

　�。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務

　　（五）應業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務

　　（六）物業(yè)檔案資料的管理

　　第二十二條　供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時，物業(yè)管理企業(yè)應當予以協(xié)助。

　　任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用。確需委托的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務。

　　第二十三條　物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十四條　物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業(yè)管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質(zhì)量相適應的原則。

　　普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務費由當事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應業(yè)主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業(yè)主協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理服務實行等級評定，物業(yè)管理服務等級依據(jù)房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動、服務質(zhì)量效果等內(nèi)容綜合評定。

　　第四章　物業(yè)的使用和維護

　　第二十五條　新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當建設物業(yè)管理服務用房等必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實施方案，并報市物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設施驗收，未經(jīng)物業(yè)管理配套設施驗收的，不得實施物業(yè)管理。

　　新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設施驗收按照下列程序進行：

　�。ㄒ唬╅_發(fā)建設單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請物業(yè)管理配套設施驗收，并提交各專業(yè)主管部門專項驗收的認定文件；

　�。ǘ�）市物業(yè)管理行政主管部門應當在接到申請后三十日內(nèi)進行驗收，并給予書面答復。對驗收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設施驗收證明。

　　開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例，無償提供物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。

　　第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。物業(yè)接管驗收辦法主要包含接管驗收的程序、資料、內(nèi)容及交接雙方的責任等內(nèi)容。

　　第二十七條　物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途

　�。ǘ�）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備；擅自移動共用設施設備

　�。ㄈ�）私搭亂建

　　（四）侵占綠地、毀壞綠化

　�。ㄎ澹╇S意傾倒或者丟棄雜物、垃圾

　�。�六）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和振動

　�。ㄆ撸┪唇�(jīng)批準擺攤設點

　　（八）無序停放車輛

　�。ň牛┰诮ㄖ�物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼

　�。ㄊ�）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動

　　（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施

　　（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜

　�。ㄊ�三）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為

　　第二十八條　業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將不得擅自變動房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自移動煤氣管道等裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和注意事項書面告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的，應當及時勸阻，并向有關(guān)部門報告。

　　第二十九條　業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報規(guī)劃、房管等有關(guān)主管部門批準。

　　第三十條　利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設置的經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的百分之三十用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。

　　第三十一條　維修共用部位、共用設施設備時，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應當配合。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　因修繕、裝修及使用不當造成相關(guān)業(yè)主自用部位、設施設備損壞和財產(chǎn)損失的，責任人應當修復或者賠償。

　　第三十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政、供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規(guī)定應當由相關(guān)部門維修養(yǎng)護的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應當支付維修養(yǎng)護費用。

　　第三十三條　房屋的維修責任按照下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┓课菔覂�(nèi)部分（不含共用部位、共用設施設備），由業(yè)主自行維修；

　　（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、機電設備（不含電梯）、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護。

　　電梯維修更新管理辦法另行制定。

　　第三十四條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主的，應當建立物業(yè)管理共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿的中修、大修、更新。

　　維修基金歸業(yè)主所有，管理實行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

　　第五章　罰 則

　　第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務的，當事人一方可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十六條　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。收繳率達不到百分之五十的，連續(xù)三個月以上，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會提出解除合同。如果兩個月內(nèi)仍收繳不到百分之五十，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。

　　第三十七條　違反本辦法第二十五條規(guī)定，新建物業(yè)建成后，未經(jīng)物業(yè)管理配套設施驗收擅自實施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，處以一萬元以下的罰款。

　　第三十八條　違反本辦法其他規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定處罰。

　　違反本辦法規(guī)定，依法應當由工商行政、價格、市容、規(guī)劃、財政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十九條　物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十條　當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第六章　附 則

　　第四十一條　本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十二條　南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會同有關(guān)部門制定具體實施辦法。

　　第四十三條　本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。