二零零二年十月二十四日

　　第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的市場行為，保障社會公共利益，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理活動。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指全體業(yè)主對物業(yè)共同利益的維護(hù)和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和管理。

　　第四條　物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會化、市場化管理體制。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

　　第五條　新建住宅小區(qū)和有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。

　　第六條　市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本條例的組織實(shí)施。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　市人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)相關(guān)的管理、服務(wù)工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主會、業(yè)主委員會

　　第七條　業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主會會議，發(fā)表意見，享有表決權(quán)；

　�。ǘ�）推選業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權(quán)；

　　（三）監(jiān)督業(yè)主會或者業(yè)主代表會（以下統(tǒng)稱業(yè)主會）和業(yè)主委員會的工作；

　�。ㄋ模┨嶙h召開業(yè)主會會議；

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)；

　�。�六）監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第八條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約；

　�。ǘ�）遵守業(yè)主會通過的決議和物業(yè)管理制度；

　　（三）配合物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動；

　　（四）按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄎ澹┌凑找�(guī)定繳存維修基金；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第九條　業(yè)主會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

　　業(yè)主會行使下列權(quán)力：

　　（一）制定、修改業(yè)主會章程和業(yè)主公約；

　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的活動；

　�。ㄈ�）審定物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容，確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄋ模�審議通過物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)管理制度；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動；

　�。�六）決定維修基金的使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　�。ㄆ撸�決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。

　　第十條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會。業(yè)主代表會的代表一般不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表會行使業(yè)主會的權(quán)力。

　　第十一條　已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會會議：

　�。ㄒ唬┏鍪劢ㄖ�面積達(dá)百分之五十以上；

　�。ǘ�）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；

　�。ㄈ�）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上。

　　第十二條　首次業(yè)主會會議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)召集。

　　進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)不召集首次業(yè)主會會議的，業(yè)主有權(quán)要求進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)召集，或者要求區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門督促召集。進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)仍不召集的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由居民委員會組織召集或者業(yè)主自行召集。

　　第十三條　首次業(yè)主會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：

　�。ㄒ唬┲贫�業(yè)主會章程；

　�。ǘ�）修訂業(yè)主公約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會；

　　（四）確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄎ澹�決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)。

　　第十四條　業(yè)主會會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。業(yè)主會會議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人的代表列席。

　　根據(jù)業(yè)主委員會或者五分之一以上業(yè)主的提議，可以隨時召開業(yè)主會會議。

　　第十五條　業(yè)主會應(yīng)當(dāng)按照本條例和業(yè)主會章程開展活動。業(yè)主會作出的決議，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　業(yè)主會作出的決議，必須經(jīng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主通過。投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計(jì)算。業(yè)主投票權(quán)數(shù)的具體計(jì)算方法，由業(yè)主會章程規(guī)定。

　　業(yè)主代表行使表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見，并如實(shí)反映業(yè)主意見。

　　業(yè)主會作出的決議，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　主業(yè)會簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第十六條　業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中任職。

　　第十七條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會會議；

　�。ǘ�）執(zhí)行業(yè)主會作出的決議，定期報告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議；

　�。ㄈ�）根據(jù)業(yè)主會的決定，代表業(yè)主會簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒樱?/p>

　�。ㄎ澹┞犎『头从硺I(yè)主、使用人的意見，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；

　�。�六）履行業(yè)主會賦予的職責(zé)；

　�。ㄆ撸┩瓿蓸I(yè)主會交辦的其他事項(xiàng)。

　　第十八條　業(yè)主會自成立之日起十五日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持下列文件向所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理業(yè)主會備案手續(xù)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會章程；

　�。ǘ�）業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會組成人員的基本情況。

　　第十九條　物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本條例的規(guī)定。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)將與使用人的約定，書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

　　第二十條　業(yè)主會和業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按照每年不超過百分之一的比例提取活動經(jīng)費(fèi)，具體辦法由業(yè)主會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　第三章　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)

　　第二十一條　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動。

　　第二十二條　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┮勒沼嘘P(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄈ�）對造成物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第二十三條　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供服務(wù)；

　�。ǘ�）定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的使用情況；

　　（三）接受業(yè)主、業(yè)主會和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

　�。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督管理；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十四條　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會同意，不得將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)。

　　第二十五條　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、居民委員會工作；協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。

　　政府有關(guān)部門、街道辦事處和居民委員會應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理工作，不得干預(yù)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和管理服務(wù)活動，不得亂攤派。

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第二十六條　前期物業(yè)管理是指業(yè)主會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動。

　　第二十七條　新建商品房出售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)合同至首次業(yè)主會確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日終止。

　　第二十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內(nèi)容。購房人購買新建商品房時，應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內(nèi)容予以書面確認(rèn)。經(jīng)購房人確認(rèn)的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，對購房人具有約束力。

　　第二十九條　購房人購買新建商品房時，應(yīng)當(dāng)簽署業(yè)主公約。業(yè)主公約的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)和社會公共利益。

　　第三十條　規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房。在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房無償移交物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條　物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　第三十二條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后六十日內(nèi)，向進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供下列文件和資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

　�。ǘ�）物業(yè)竣工驗(yàn)收資料；

　�。ㄈ�）共用的設(shè)施、設(shè)備安裝使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件；

　　（五）物業(yè)管理需要的其他資料。

　　第五章　物業(yè)使用和維護(hù)

　　第三十三條　物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

　　當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時，業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　第三十四條　業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

　　第三十五條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)。

　　物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)的道路、排水設(shè)施、垃圾、綠地、樹木、綠化設(shè)施、路燈照明設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，以及物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)的道路、排水、綠化等設(shè)施、設(shè)備的大修、更新、改造的具體辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

　　第三十六條　使用物業(yè)禁止下列行為：

　　（一）拆改住宅房屋的承重結(jié)構(gòu)，在外墻上拆改、增設(shè)門窗，損壞、改變房屋外貌；

　�。ǘ�）占用共用部位和消防通道，損壞共用的設(shè)施、設(shè)備；

　�。ㄈ�）在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設(shè)地面材料、堆放物品；

　�。ㄋ模┻`章搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄎ澹┓胖贸�過安全標(biāo)準(zhǔn)的危險物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)噪音；

　�。�六）亂設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　（七）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；

　�。ò耍╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十七條　業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修進(jìn)行監(jiān)督，對不符合安全要求和影響公共利益的，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，責(zé)令改正。

　　第三十八條　利用物業(yè)共用的部位、設(shè)施從事經(jīng)營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會的同意。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主會收取的相關(guān)收益，應(yīng)當(dāng)用于增加維修基金和改善共用的設(shè)施、設(shè)備。

　　第三十九條　任何單位或者個人不得隨意占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。確需占用道路或者場地停放機(jī)動車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會同意。

　　業(yè)主占用道路、場地停放機(jī)動車輛的，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費(fèi)。場地占用費(fèi)主要用于增加維修基金、改善共用的設(shè)施、設(shè)備等，具體使用辦法由業(yè)主委員會確定。

　　機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理制度。

　　第四十條　兩個以上業(yè)主的住宅物業(yè)和與其結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立共用的部位、設(shè)施、設(shè)備維修基金。

　　維修基金管理辦法由市人民政府制定。

　　第六章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十一條　一個住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。

　　第四十二條　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

　　（一）業(yè)主會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的名稱；

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域范圍；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)合同期限；

　�。ㄆ撸┻`約責(zé)任；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理服務(wù)合同解除條件；

　�。ň牛╇p方約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報物業(yè)管理項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第四十三條　物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课缓驮O(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

　�。ǘ�）共用設(shè)施和設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

　　（三）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；

　�。ㄋ模┉h(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修管理；

　�。�六）車輛行駛和停放秩序的管理、服務(wù)；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的管理、服務(wù)；

　�。ò耍┪飿I(yè)資料的管理和查詢服務(wù)。

　　第四十四條　物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿三個月前，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主會應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；不續(xù)約的，業(yè)主會確定其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條　物業(yè)管理服務(wù)合同期滿不續(xù)約或者解除合同的，原物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列移交事項(xiàng)：

　　（一）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額和財(cái)務(wù)賬冊；

　　（二）物業(yè)檔案資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)用房、場地和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物。

　　新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)移交新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第四十六條　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┌凑諊�家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，提供物業(yè)管理服務(wù)；

　�。ǘ�）書面告知業(yè)主、使用人對共用的部位、設(shè)施、設(shè)備的使用方法和注意事項(xiàng)；

　�。ㄈ�）對物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域進(jìn)行全面巡視和檢查，定期對共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損壞時，立即采取措施，進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時，及時進(jìn)行維修和處理；

　�。�六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)管理資料；

　�。ㄆ撸┌l(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主會和有關(guān)行政管理部門報告；

　�。ò耍┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同，做好其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

　　第七章　物業(yè)管理費(fèi)

　　第四十七條　物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和代辦服務(wù)費(fèi)。

　　第四十八條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。

　　普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價格范圍內(nèi)自主協(xié)商確定；其他住宅和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第四十九條　普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定，并向社會公布。

　　確定和調(diào)整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價時，應(yīng)當(dāng)采取各種方式聽取群眾意見。

　　第五十條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，按月交納。

　　第五十一條　在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位交納。

　　第五十二條　個別業(yè)主或者使用人可以將物業(yè)管理服務(wù)合同以外特約服務(wù)事項(xiàng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并支付特約服務(wù)費(fèi)。

　　第五十三條　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)服務(wù)部門，可以將服務(wù)和收費(fèi)事項(xiàng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費(fèi)。

　　第八章　法律責(zé)任

　　第五十四條　業(yè)主、業(yè)主會、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第五十五條　業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴。

　　物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、并依法處理。

　　第五十六條　開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十條第二款規(guī)定，未向物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，暫扣售房許可證，并處以一萬元以上十萬元以下罰款。

　　開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十二條規(guī)定，未向前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供文件、資料的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期提供；逾期不提供的，處以一萬元以下罰款。

　　第五十七條　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，降低資質(zhì)等級，并可按照以下規(guī)定處以罰款：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第二十一條規(guī)定，未按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第二十四條第一款規(guī)定，將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓他人的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第四十二條第三款規(guī)定，未辦理合同備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款；

　　第五十八條　業(yè)主、使用人違反本條例第三十三條第三款規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害。造成損失的，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條　違反本條例第三十六條規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，并可以按照以下規(guī)定處以罰款；給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償：

　�。ㄒ唬┎鸶淖≌�房屋的承重結(jié)構(gòu)的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

　　（二）占用共用部位，損壞共用的設(shè)施、設(shè)備的，處以三萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設(shè)地面材料的，處以一萬元以下罰款。

　　當(dāng)事人逾期不改正的，物業(yè)管理行政主管部門下達(dá)恢復(fù)原狀的決定，并可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　違反本條例第三十六條規(guī)定，占用消防通道，放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的危險物品，違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)噪音，亂設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫，隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，侵占、毀壞綠地、樹木、綠化設(shè)施的，公安、規(guī)劃、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、園林等行政部門按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第六十條　當(dāng)事人對物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復(fù)議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六十一條　物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九章　附則

　　第六十二條　業(yè)主公約和業(yè)主會章程的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門制定；物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門會同市工商行政管理部門共同制定。

　　第六十三條　未實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，參照本條例逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第六十四條　本條例自2002年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府頒布的《天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。