金政[200285號

　　二○○二年六月二十六日

　　第一條　為了規(guī)范城市房屋拆遷價格評估行為，維護房屋拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國價格法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《浙江省城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《浙江省城市房屋拆遷價格評估辦法》（送審稿）的有關(guān)規(guī)定精神，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱房屋拆遷價格評估，是指在本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)依法評定被拆遷房屋、安置用房價格的活動。

　　第三條　房屋拆遷價格評估應(yīng)當(dāng)委托有評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行。房屋拆遷評估中的主要評估人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師。房屋拆遷估價報告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽字并經(jīng)評估機構(gòu)蓋章。

　　第四條　被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準(zhǔn)日均以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。

　　第五條　房屋貨幣補償基準(zhǔn)價，由市房屋拆遷管理部門會同規(guī)劃、價格、國土資源等行政管理部門按照《浙江省城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，在劃分地段范圍的基礎(chǔ)上，按不同地段、用途分別擬定貨幣補償基準(zhǔn)價，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。

　　市房屋拆遷管理部門應(yīng)會同有關(guān)部門制定上一年度各類房屋的重置價，區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動幅度，房屋裝修和附屬物補償標(biāo)準(zhǔn)，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。

　　房屋用途分為住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等五類。房屋重置價格包括前期工程費、建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費。

　　第六條　被拆遷房屋及其附屬物、安置用房的評估以貨幣補償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。

　　房屋具體區(qū)位因素是指拆遷地塊相對于所在地段，房屋具體位置相對于拆遷地塊的優(yōu)劣程度。區(qū)位差價系數(shù)參照市國土資源局《金華市基準(zhǔn)地價更新評估》的區(qū)域劃分在規(guī)定幅度內(nèi)調(diào)整。

　　建筑結(jié)構(gòu)是指房屋的結(jié)構(gòu)類型，不同的房屋結(jié)構(gòu)按房屋重置價格的不同確定其結(jié)構(gòu)差價。

　　建筑面積是指房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積。

　　成新是指房屋的新舊程度，由房地產(chǎn)估價師根據(jù)本辦法規(guī)定的房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)或房屋耐用年限（根據(jù)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范中的房屋經(jīng)濟耐用年限參考值），結(jié)合房屋的使用保養(yǎng)狀況評估確定。

　　層次是指房屋所在樓層。

　　朝向是指房屋結(jié)構(gòu)的主立面及所在部位。

　　其它因素是指房屋的戶型、特殊建筑結(jié)構(gòu)形式、周圍環(huán)境等因素，其它因素差價率在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價師根據(jù)實際評估確定。

　　附屬物是指房屋主體以外的地坪、圍墻、及其它構(gòu)（建）筑物，附屬物的補償價格根據(jù)附屬物補償價格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新評估確定。

　　裝修是指貨幣補償基準(zhǔn)價中規(guī)定的房屋標(biāo)準(zhǔn)以外的房屋裝修，裝修包括樓地面、墻柱面、天棚、門套、窗套等。在保證房屋基本結(jié)構(gòu)不變的情況下，被拆遷人可自行拆移家具、設(shè)備等（除門窗不能拆移外）。

　　第七條　被拆遷房屋貨幣補償金額和安置用房評估金額的計算公式。

　　被拆遷房屋貨幣補償金額=[房屋貨幣補償基準(zhǔn)價×區(qū)位差價系數(shù)×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率]×建筑面積+附屬物補償金額+裝修補償金額

　　安置用房評估金額＝［房屋貨幣補償基準(zhǔn)價×區(qū)位差價系數(shù)×（1＋層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率］×建筑面積

　　第八條　不能采用第七條的公式進行拆遷評估商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋的，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，適用成本法。

　　市房屋拆遷管理部門可以制定市場比較法、成本法拆遷評估規(guī)定，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。房屋地產(chǎn)價格評估機構(gòu)采用市場比較法、成本法進行拆遷評估，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定。

　　市場比較法是指房屋拆遷評估中以同類房屋的市場成交價格作為基礎(chǔ)，進行適當(dāng)修正，作為該拆遷房屋補償價格的評估方法。成本法是指房屋拆遷評估中以開發(fā)或建造與被拆遷房屋相同用途的房屋需要的成本和費用，再加上正常利潤和稅金作為被拆遷房屋補償價格的評估方法。

　　第九條　被拆遷房屋合法占有的土地面積超過其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過部分的土地面積按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。

　　房屋的容積率按房屋建筑時規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)規(guī)定的容積率，未規(guī)定容積率的按標(biāo)準(zhǔn)容積率為：住宅用地1.3，辦公用地1.5，商業(yè)用地1.5，工業(yè)用地0.5，其他用地1.5，在此標(biāo)準(zhǔn)上下浮動10%范圍內(nèi)確定。

　　被拆遷房屋合法使用的土地面積，以土地使用證的記載為憑證。

　　第十條　拆遷評估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，并簽訂評估委托合同，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的評估費用一次性存入市房屋拆遷管理部門指定銀行的帳戶，評估完成后10日內(nèi)經(jīng)市房屋拆遷管理部門同意方可使用，拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的拆遷房屋及其附屬物與安置用房的評估應(yīng)當(dāng)委托同一家評估機構(gòu)進行。

　　第十一條　房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)等級、信譽等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單后10日內(nèi)作出選擇。評估機構(gòu)由房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。參加選擇的選票數(shù)應(yīng)滿足被拆遷范圍內(nèi)實際參加選擇人數(shù)的50%以上為有效。評估機構(gòu)所得贊成票相等或者被拆遷人未在規(guī)定時間內(nèi)作出選擇，由房屋拆遷管理部門確定。

　　第十二條　被拆遷人應(yīng)當(dāng)如實向評估機構(gòu)提供評估所必須的資料，并協(xié)助評估機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘。

　　第十三條　評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估合同約定的時間和內(nèi)容完成委托任務(wù)。接受委托的評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。

　　第十四條　房屋拆遷估價的貨幣單位精確到人民幣元。

　　第十五條　評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供全部被拆遷房屋的整體評估報告和各套分報告，同時向被拆遷人出具分報告。

　　第十六條　評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據(jù)、裝修、估價結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10日。

　　第十七條　評估機構(gòu)在出具估價報告后，應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷估價的依據(jù)、選用的評估方法、評估結(jié)果產(chǎn)生過程等。

　　第十八條　當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時間內(nèi)向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核，原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。

　　第十九條　當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向房屋拆遷管理部門書面申請裁決。當(dāng)事人為市房屋拆遷管理部門的，應(yīng)向市人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市房屋拆遷評估技術(shù)委員會對評估結(jié)果進行鑒定，房屋拆遷評估技術(shù)委員會出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)。裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)作出書面裁決。

　　第二十條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員在房屋拆遷估價中違反規(guī)定的，由房地產(chǎn)主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行處罰，并依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第二十一條　本辦法自下文之日起試行。《浙江省城市房屋拆遷價格評估辦法》正式下文后，本辦法規(guī)定與之不一致的，以《浙江省城市房屋拆遷價格評估辦法》為準(zhǔn)。