第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條  本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條  福州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督日常物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第四條  房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　　（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)：

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第五條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守社會(huì)公德、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　�。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第六條  業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)、相對(duì)獨(dú)立的、并由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。

　　物業(yè)管理區(qū)域的范圍原則上應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖、立項(xiàng)或者規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定。已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第七條  零散建設(shè)的未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域可以由村（居）民委員會(huì)管理或者由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的配合下，根據(jù)需要與合理原則劃定物業(yè)管理區(qū)域，逐步實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。

　　第八條  在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上或者首套房屋交付使用滿兩年的，經(jīng)百分之十以上業(yè)主或者建設(shè)單位書面提議，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）會(huì)同建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主的投票權(quán)按業(yè)主擁有房屋的建筑面積確定，以每平方米為一個(gè)投票權(quán)數(shù)，投票權(quán)數(shù)累加計(jì)算，不足一平方米的不計(jì)算。未售出房屋的建設(shè)單位所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之后業(yè)主的投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定。

　　第九條  物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

　　第十條  同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主超過二百戶（含公寓、寫字樓、商場、車庫）的，可以推選并委托業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十一條  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過三年，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會(huì)報(bào)告一次工作報(bào)告業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、遵守《業(yè)主公約》和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛；經(jīng)全體業(yè)主投票權(quán)三分之三以上決定授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使民事訴訟權(quán)利。

　　第十二條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。

　　業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。

　　第十三條：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會(huì)依法履行直治管理職責(zé)，支持村（居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)監(jiān)督。

　　村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門調(diào)處業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

　　第十四條  物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十五條  物業(yè)管理企業(yè)的基本權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌次飿I(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用；

　　（二）勸阻和制止違反社會(huì)公德、業(yè)主公約和物業(yè)管理制度行為。

　�。ㄈ�）委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　　（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十六條  物業(yè)管理企業(yè)的基本義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度。接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　�。ǘ�）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄈ�）每半年公布一次涉及住戶的共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偤推渌�物業(yè)管理代收代支費(fèi)用情況；

　�。ㄋ模┖贤�終止之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十七條  物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┓课菁捌涓綄僭O(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

　�。ǘ�）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；

　�。ㄈ�）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

　�。ㄋ模┌踩�防范和維護(hù)公共生活秩序。

　　第十八條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理；并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第十九條  建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，并將業(yè)主臨時(shí)公約報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主臨時(shí)公約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十條  物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，具體驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題以及其他遺留問題及時(shí)解決。查驗(yàn)結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂承接驗(yàn)收書。

　　第二十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建  筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建、筑面積千分之四配置，不足五十平方米的，應(yīng)當(dāng)按照五十平方米配置；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)。

　　按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。

　　第二十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房；

　�。ǘ�）垃圾集散間、廁所；

　�。ㄈ�）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；

　�。ㄋ模┳≌�的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；

　�。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。

　　第二十三條  利用物業(yè)的部分共有部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共有部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　獲取的收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

　　第二十四條  車輛在公共停車場所的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主對(duì)車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險(xiǎn)：、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、執(zhí)法爭特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。

　　第二十五條  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。

　　第二十六條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)按有關(guān)規(guī)定制定，定期公布。

　　物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第二十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的向業(yè)主收�。晃飿I(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收��；公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托代收前款費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取任何額外費(fèi)用。

　　未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)管理企業(yè)收收代付有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)管理企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用。

　　第二十八條  物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)等性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。

　　第二十九條  物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與新、舊物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督舊物業(yè)管理企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)備設(shè)施、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后舊物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域。

　　第三十條  移交小組認(rèn)為清理債權(quán)債務(wù)有困難時(shí)，可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，費(fèi)用由舊物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主按照。職責(zé)承擔(dān)。

　　第三十一條  在國家規(guī)定的保修期內(nèi)：物業(yè)的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，業(yè)主對(duì)其專有的部分實(shí)施維修、管理，物業(yè)管理企業(yè)依照本規(guī)定對(duì)共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　第三十二條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。

　　物業(yè)買受入繳交的專項(xiàng)維修資金，由市、縣（市）房地產(chǎn)行政  主管部門指定的銀行專戶。代為儲(chǔ)存；業(yè)主大會(huì)成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專項(xiàng)維修資金銀行賬戶。

　　專項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，并受市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理具體實(shí)施辦法由市人民政府  依照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第三十三條  業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。

　　第三十四條  在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，對(duì)違反物業(yè)裝飾裝修和使用、治安、環(huán)境保護(hù)、計(jì)劃生育等法律法規(guī)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并及時(shí)向有關(guān)行政部門報(bào)告，有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

　　第三十五條  違反本規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)管理企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款，并提請(qǐng)?jiān)�發(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第三十六條  違反本規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報(bào)送備案，逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第三十七條  業(yè)主委員會(huì)委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十八條  違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期重新制定，逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第三十九條  違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰。

　　第四十條  本規(guī)定自2005年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議批準(zhǔn)的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。