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　　第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策重點(diǎn)知識(shí)及典型習(xí)題

　　掌握房地產(chǎn)交易的基本制度、手續(xù)費(fèi)；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、分類、條件、程序、轉(zhuǎn)讓合同；以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的規(guī)定；商品房預(yù)售的概念、條件、商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同登記備案。

　　掌握商品房現(xiàn)售、商品房銷售代理、銷售中禁止的行為；商品房買賣合同；商品房屋租賃；房地產(chǎn)抵押的概念、抵押條件；抵押的一般規(guī)定；房地產(chǎn)抵押合同；房地產(chǎn)抵押、抵押登記；最高額抵押權(quán)；房地產(chǎn)抵押的效力；房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

　　【2016年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售一套建筑面積100㎡的商品住宅，單價(jià)為1萬(wàn)元/㎡.購(gòu)房合同對(duì)面積誤差未作約定。經(jīng)實(shí)測(cè)房屋建筑面積為105㎡，買受人實(shí)際應(yīng)付購(gòu)房款（）萬(wàn)元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　【正確答案】C

　　【答案解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。買受人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。參見(jiàn)教材P115。

　　【2016年試題】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過(guò)（）年。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。參見(jiàn)教材P118。

　　【2016年試題】根據(jù)《物權(quán)法》，下列財(cái)產(chǎn)中，可以設(shè)定抵押的是（）。

　　A.國(guó)有土地所有權(quán)

　　B.村辦企業(yè)的廠房

　　C.集體土地所有權(quán)

　　D.被查封的房屋

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。土地所有權(quán)不得抵押；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。參見(jiàn)教材P122。

　　【2016年試題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易的形式有（）。

　　A.房地產(chǎn)出讓

　　B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　C.房地產(chǎn)抵押

　　D.土地劃撥

　　E.房屋租賃

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。參見(jiàn)教材P102。

　　【2016年試題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，下列房地產(chǎn)中，不得轉(zhuǎn)讓的有（）。

　　A.已抵押的

　　B.已查封的

　　C.未取得房屋權(quán)屬證書的

　　D.土地是劃撥方式取得的

　　E.未取得土地使用權(quán)證書的

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（1）達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

　?。?）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。（3）依法收回土地使用權(quán)的。（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。（6）未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。（7）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。參見(jiàn)教材P106。

　　【2015年試題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)以（）作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

　　A.重置價(jià)格

　　B.實(shí)際價(jià)格

　　C.評(píng)估價(jià)格

　　D.掛牌價(jià)格

　　【正確答案】C

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。參見(jiàn)教材P102。

　　【2015年試題】《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得（）。

　　A.轉(zhuǎn)讓該房屋

　　B.單方面提高租金水平

　　C.抵押該房屋

　　D.與承租人協(xié)議變更合同

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。參見(jiàn)教材P118。

　　【2015年試題】抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，在抵押期間，保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耸牵ǎ?/p>

　　A.抵押人

　　B.繼承人

　　C.擔(dān)保人

　　D.抵押權(quán)人

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕⒁?jiàn)教材P123。

　　【2015年試題】商品房屋租賃期間內(nèi)，不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形是（）。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋繼承

　　C.變更房屋用途

　　D.房屋買賣

　　E.經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋

　　【正確答案】ABDE

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響；因贈(zèng)予、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。參見(jiàn)教材P119。

　　【2015年試題】王某將寫字樓先后抵押給三家銀行，到期不能償還貸款，關(guān)于優(yōu)先受償順序的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。

　　A.按貸款發(fā)放的先后順序

　　B.按貸款數(shù)額的大小順序

　　C.按各銀行起訴的先后順序

　　D.按貸款合同簽訂的先后順序

　　E.按房地產(chǎn)抵押登記的先后順序

　　【正確答案】ABCD

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見(jiàn)教材P127。