估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，采用如下方法進行評估：

　　1.根據(jù)估價人員掌握的資料，考慮到該估價對象為營業(yè)性房地產(chǎn)，可以產(chǎn)生收益，所以選用收益法作為第一種估價方法。所謂收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價人員搜集估價對象收入和費用的資料估算銷售收入，然后扣除銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤，得到年凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷始斑m宜的計算公式，求出估價對象的收益價格。

　　2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，在同一供求圈內(nèi)與估價對象類似的房地產(chǎn)市場交易量較少，所以選取成本法為第二種估價方法。根據(jù)估價人員搜集有關(guān)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料，測算重新購建價格，然后測算折舊，最后用土地重新購建價格加上建筑物的重新購建價格再減去建筑物的折舊，求出估價對象的成本價值。

　　【錯誤】采用成本法的理由不充分，“在同一供求圈內(nèi)與估價對象類似的房地產(chǎn)市場交易量較少”是不選用市場法的理由，而并不是不選用市場法就只能去選擇成本法。

　　3.對上述兩種方法所得結(jié)果進行綜合，確定最終的估價結(jié)果。