2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

特點(diǎn)1：評估的是價(jià)值，不是價(jià)格

價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或交易者之間的利害關(guān)系甚至無知等原因，時(shí)常出現(xiàn)"低值高價(jià)"、"高值低價(jià)"的價(jià)格背離價(jià)值情況。

房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是價(jià)格。

特點(diǎn)2：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)，而不是代替市場定價(jià)

估價(jià)和定價(jià)，本質(zhì)不同。市場營銷學(xué)中的4Ps，其中很重要的一個(gè)P就是定價(jià)，而定價(jià)方法也非常繁多。

房地產(chǎn)價(jià)值由市場力量決定、是客觀的，由眾多市場參與者的價(jià)值判斷形成，而非個(gè)別市場參與者的價(jià)值判斷所決定。要排除個(gè)別因素。

房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的，估價(jià)師運(yùn)用專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，"發(fā)現(xiàn)"或"探測"房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去"發(fā)明"或"創(chuàng)造"房地產(chǎn)價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)，從形式上看是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀定價(jià)行為，但是實(shí)質(zhì)上房地產(chǎn)估價(jià)師需要模擬大多數(shù)市場參與者的定價(jià)思維和行為，充分認(rèn)識房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。具體估價(jià)時(shí)，估價(jià)師模擬房地產(chǎn)市場機(jī)制的作用，考慮估價(jià)對象的潛在目標(biāo)客戶群的思維，思考和分析其價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。

特點(diǎn)3：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見，不作價(jià)格保證

估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份，發(fā)表對估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見，供委托人及估價(jià)結(jié)果使用者參考使用，但是不是對估價(jià)對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。只是意見，不是保證。

不能曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)責(zé)任地隨意發(fā)表意見。

在鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，鑒證性估價(jià)的法律責(zé)任大于咨詢性估價(jià)的法律責(zé)任。

特點(diǎn)4：估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)（必考考點(diǎn)）

不同的估價(jià)師對同一估價(jià)對象房地產(chǎn)，同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，同一價(jià)值類型進(jìn)行評估，評估值往往不同，與實(shí)際成交價(jià)格也有差異。這就是誤差的問題。

對估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識包括5點(diǎn)：

①合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會得出近似的評估價(jià)值（誤差不可避免）。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評估價(jià)值都有一定程度的誤差。即評估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。

③不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)的誤差容忍度較高，但誤差范圍又要適度。不過這個(gè)度較難把握。

④判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將評估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。

一般不用實(shí)際成交價(jià)格判斷誤差，而采用合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象、同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新估價(jià)結(jié)果。（對比法，復(fù)核）

⑤間接方法--考察履行估價(jià)程序是否存在瑕疵。即通過檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、估價(jià)參數(shù)是否合理、估價(jià)方法是否適用等，間接對其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。

防止出現(xiàn)較大誤差的方法--制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國的技術(shù)規(guī)范有4個(gè)：

①《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（國家標(biāo)準(zhǔn)）；

②《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》；

③《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》；

④《國有土地上房屋征收評估辦法》。

特點(diǎn)5：既是科學(xué)也是藝術(shù)

估價(jià)師在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)完美的結(jié)合起來。應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。