房估知識點：共有部分的共有權

業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。共有部分是指建筑物專有部分以外的部分。《物權法》第七十三條規(guī)定："建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。"

建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。需要注意的是，法律規(guī)定的綠地道路歸業(yè)主所有，不是說綠地道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。

建筑區(qū)劃內的以下部分，應當認定為建筑物的共有部分：（1）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、摟梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層或者設備層間等結構部分。（2）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

每個業(yè)主在法律對所有權未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、外墻面等共有部分，對物業(yè)管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據(jù)物權法的相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。

業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。

建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬?！段餀喾ā返谄呤臈l對建筑區(qū)域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規(guī)定：（1）建筑區(qū)劃內，規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要；（2）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

建設單位按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例，將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》第七十四條第一款有關"應當首先滿足業(yè)主的需要"的規(guī)定。

在建筑區(qū)規(guī)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占有業(yè)主共有道路或其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱的車位，屬于業(yè)主共有。

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