考試目的：測查應試人員對假設開發(fā)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：熟悉假設開發(fā)法的含義；熟悉假設開發(fā)法的理論依據(jù)；掌握假設開發(fā)法適用的估價對象；掌握假設開發(fā)法估價需要具備的條件；熟悉假設開發(fā)法估價的操作步驟；熟悉動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生；掌握動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別；熟悉動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點；掌握假設開發(fā)法的估價前提；熟悉最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇；掌握假設開發(fā)法的基本公式；掌握假設開發(fā)法測算中各項的求取。

【單項選擇題】關于假設開發(fā)法的說法錯誤的是（ ）。

A.運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B.投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算

C.假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值

D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值

【答案】D

【解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不可以采取成本法求取，用其他法都可以；投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算，在動態(tài)分析法中不需要單獨求取，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，實際上還沒發(fā)生；在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格，折算為開發(fā)完成時點的價值，作為開發(fā)完成后的價值。參見教材P332～333。

【多項選擇題】適合采用假設開發(fā)法進行估價的情況包括（ ）。

A.在建工程

B.有規(guī)劃條件但條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)

C.可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)

D.可供開發(fā)建設的土地

E.市場交易活躍的房地產(chǎn)

【答案】ACD

【解析】本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。選項B難以采用假設開發(fā)法，因為規(guī)劃條件不明，難以確定未來開發(fā)完成后的價值；選項E適合采用比較法，是否也適合假設開發(fā)法，不明確。參見教材P320。

【判斷題】采用假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法估價時，應計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費等。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。銷售稅費是不計算利息的。一般假設銷售稅費在銷售時才繳納，和假設開發(fā)法的完成時點一致，沒有計算利息的計息期。參見教材P331。