1.考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員房地產(chǎn)估價(jià)的含義、特點(diǎn)和必要性，現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要，房地產(chǎn)估價(jià)的要素，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的含義；掌握房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)；熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的必要性；掌握房地產(chǎn)抵押的需要；掌握房地產(chǎn)稅收的需要；掌握房地產(chǎn)征收的需要；了解房地產(chǎn)征用的需要；掌握房地產(chǎn)司法拍賣的需要；熟悉房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要；掌握房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?；了解房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要；熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要；掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要；熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要；了解房地產(chǎn)行政管理的需要；了解其他方面的需要；熟悉估價(jià)當(dāng)事人；掌握估價(jià)目的；掌握估價(jià)對(duì)象；熟悉價(jià)值時(shí)點(diǎn)；掌握價(jià)值類型；熟悉估價(jià)原則；熟悉估價(jià)程序；掌握估價(jià)依據(jù)；掌握估價(jià)假設(shè)；熟悉估價(jià)方法；熟悉估價(jià)結(jié)果；熟悉房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德；熟悉中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。

【單項(xiàng)選擇題】下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（ ）。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價(jià)值

B.了解包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值

C.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額

D.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。房產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅的依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值，或是租金水平，都是需要房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的。本題的綜合性較強(qiáng)。參見教材P16。

【判斷題】在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。再比如，法院司法處置拍賣房地產(chǎn)，法院是委托人，但是不是利害關(guān)系人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯(cuò)誤的。參見教材P29。

【多項(xiàng)選擇題】可以用于判斷房地產(chǎn)估價(jià)是否存在估價(jià)誤差的方法有（ ）。

A.與實(shí)際成交價(jià)格相比

B.與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果相比

C.考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)

D.考察估價(jià)過程方法有無失誤

E.考察是否遵循估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷估價(jià)誤差。（1）一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格可能存在價(jià)格扭曲，價(jià)格失真。（非正常交易價(jià)格）（2）而是與合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。（重復(fù)評(píng)估）（3）一般不會(huì)重復(fù)評(píng)估來確定誤差，因?yàn)橹匦略u(píng)估費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢，不值得。一般是通過考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)，估價(jià)過程方法中有無失誤，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。（4）制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。“考察是否遵循估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范”的說法是正確的。參見教材P9。