2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《制度與政策》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權(quán)出讓合同，項目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補辦的土地使用權(quán)出讓合同三類。

（一）合同的主要內(nèi)容

1.合同

主要內(nèi)容包括：當事人的名稱和住所；土地界址、面積等；建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；土地用途；土地條件；土地使用期限；出讓金等費用及其支付方式；開發(fā)投資強度；規(guī)劃條件；配套；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件；期限屆滿的處理；不可抗力的處理；違約責(zé)任；解決爭議的方法。

2.合同附件

主要內(nèi)容有：宗地平面界址圖；出讓宗地豎向界限；市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。

（二）合同的履行

以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強度開發(fā)土地。

（1）超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

（2）用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。

（3）項目固定資產(chǎn)總投資、投資強度和開發(fā)投資總額應(yīng)達到合同約定標準。未達到約定的標準，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求用地單位支付相當于同比例國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的違約金，并可要求用地單位繼續(xù)履約。

注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)

1.《物權(quán)法》第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準。

2.《土地管理法》第五十六條 建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。

4.《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

5.《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

（三）合同的解除

（1）在簽訂出讓合同后，受讓人應(yīng)繳納定金并按約定期限支付地價款，受讓人延期付款超過60日，經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

（2）土地管理部門延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的其余部分，受讓人并可請求土地管理部門賠償損失。

【例題】2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu)）對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷人李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司（以下簡稱丙公司）承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／m2的價格預(yù)購了一套80m2的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。

1.該項目土地使用權(quán)出讓合同由（ ）與甲公司簽訂。

A.該市人民政府土地管理部門

B.該區(qū)人民政府土地管理部門

C.該區(qū)人民政府

D.該市人民政府

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理。建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。參見教材P33。