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　　1、勤于查詢

　　購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的國(guó)有土地使用證正本的記事欄中，有無(wú)土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。認(rèn)真查驗(yàn)文件簽約前可以查驗(yàn)國(guó)有土地使用證，如果是臨時(shí)使用證或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國(guó)有土地使用證》。

　　2、簽好《購(gòu)房合同》

　　《購(gòu)房合同》中要有專門條款對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。

　?。?）關(guān)于初始登記

　　建議范本出賣人應(yīng)當(dāng)在＿年＿月＿日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起＿日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的＿％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之＿的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起＿日內(nèi)向買受人支付。

　　日期的確定對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。

　　退房違約金的確定不超過(guò)100%即可。

　　（2）關(guān)于轉(zhuǎn)移登記

　　建議范本：商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：

　　A雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

　　B買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

　　C買受人同意委托____向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用元人民幣（大寫）。

　　如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起＿日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起＿日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的＿％向買受人支付違約金。

　　買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起＿日內(nèi)由出賣人支付。

　　日期的確定：對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。

　　退房違約金的確定：不超過(guò)100%即可。

　　3、不簽不合理的委托書

　　很多開發(fā)商要求購(gòu)房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。這種不合理的委托購(gòu)房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無(wú)法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。因此，不管購(gòu)房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。

　　4、解約與索賠

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過(guò)協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無(wú)效，并要求賠償。

　?。?）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　?。?）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

　　（3）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　?。?）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　?。?）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

　?。?）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋。