房地產(chǎn)價格的特征

　　房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：

　?、俣际莾r格，用貨幣來表示；

　?、诙加胁▌?，受供求等因素的影響；

　?、鄱际前促|(zhì)論價；優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。

　　一、地價與一般商品價格的不同

　　（1）生產(chǎn)成本不同，一般商品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價本質(zhì)上不是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。地價=地租/利息率。

　?。?）折舊不同，土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。中國有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個特例，在這種情況下土地應(yīng)計提折舊。而如果是無限年的土地所有權(quán)，就無須計提折舊。

　?。?）價格差異不同。土地由于具有獨一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大

　?。?）市場性質(zhì)不同，一般商品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。

　?。?）價格形成時間不同。

　?。?）供求變化不同。地價與一般商品的價格雖然都受供求變化的影響，但由于土地的數(shù)量難以增加或減少，且不可移動，其供給彈性較小。

　　二、房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個：

　?。?）房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。

　?。?）房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。

　?。?）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。在估價中也不可忽視房地產(chǎn)的實物完好狀況對其價值的影響。

　?。?）房地產(chǎn)價格形成的時間較長。

　?。?）房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。