房地產(chǎn)自身因素

　　區(qū)位因素

　　1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關系其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的區(qū)位有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化。

　　2、位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對于東西走向的街道、水流來說位于北側(cè)的房地產(chǎn)價格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價格。對于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價格通常高于北坡的房地產(chǎn)價格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽面的地價高于向陽面的地價。但在寒冷地區(qū)的可能相反，向陽面的地價高于背陽面的地價。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟距離。交通時間距離從理論上講更為科學。對于朝向一般認為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。沒有電梯的中間樓層最優(yōu)、頂層較劣。有電梯的中高導住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)、三層以下較劣。

　　2、交通，交通因素對房地產(chǎn)價格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點的距離、停車的方便程度、交通管制。

　　3、環(huán)境景觀，這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。

　　4、外部配套設施有房地產(chǎn)外部基礎設施和公共服務設施。