一、問答題

　?。ㄒ唬┠尘频陱?998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗(yàn)收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

　　1.簡述評估該酒店的技術(shù)路線。

　　2.確定評估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些？

　　（二）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？

　　（三）某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m²，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居??；允許建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年；出售時(shí)間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價(jià)。如果選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計(jì)算公式和技術(shù)路線是什么？

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

　　1.針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ā　。?/p>

　　A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

　　B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告

　　C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

　　D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

　　2.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（　?。?。

　　A.可以按委托人要求對兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　B.只能對兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)

　　C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　3.對乙廠區(qū)土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（　　）。

　　A.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價(jià)值

　　B.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　C.用成本法估算土地公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　（二）某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　4.若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（　?。┰u估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價(jià)師確定的用途

　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評估時(shí)應(yīng)按（　　）評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價(jià)師確定的用途

　　D.委托方確定的用途

　　6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對象用途為（　　）。

　　A.工業(yè)用途

　　B.商業(yè)用途

　　C.工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

　　D.商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

　　7.若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的是（　?。?。

　　A.本次評估未考慮變更用途費(fèi)用對估價(jià)結(jié)果的影響

　　B.本次評估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減

　　C.若估價(jià)對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立，需另行評估

　　D.若估價(jià)對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

　　（三）某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m²，年凈收益為200元/m²，報(bào)酬率為10%.現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2.據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m².

　　8.獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（　?。┰?m².

　　A.2983.72

　　B.3203.78

　　C.3693.42

　　D.5000元/m2

　　9.收益法的本質(zhì)是（　?。?/p>

　　A.以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值

　　B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值

　　C.將房地產(chǎn)收益直接資本化

　　D.將房地產(chǎn)收益報(bào)酬資本化

　　10.以資金時(shí)間價(jià)值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低不取決于（　?。┮蛩?。

　　A.未來凈收益的報(bào)酬率

　　B.未來凈收益的大小

　　C.獲得凈收益期限的長短

　　D.獲得凈收益的可靠性