一、問答題

　?。ㄒ唬┠骋晃婪康禺a(chǎn)，其設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級(jí)為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m²，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費(fèi)用由甲公司獨(dú)立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當(dāng)繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線是什么？

　　2.應(yīng)該搜集哪些估價(jià)資料？

　?。ǘ┠承陆ㄉ虡I(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？

　　2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益？

　?。ㄈ┠筹嬃蠌S位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評(píng)估其房地產(chǎn)的市場價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評(píng)估舊有建筑物的價(jià)值，后運(yùn)用成本法評(píng)估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認(rèn)為這樣做合適嗎？為什么？

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬╊A(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報(bào)酬率為6%.

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（　　）年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為（　　）萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（　　）萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　?。ǘ╊A(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%.

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（　?。┠辍?/p>

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為（　?。┤f元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（　?。┤f元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運(yùn)用收益法估價(jià)一般不需求?。ā　。?。

　　A.報(bào)酬率

　　B.可比系數(shù)

　　C.資本化率

　　D.收益乘數(shù)

　　（三）某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m²，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價(jià)格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2005年1月1日的價(jià)格指數(shù)為100）。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為（　?。┰?m².

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話，則為（　?。?。

　　A.環(huán)比價(jià)格指數(shù)

　　B.定基價(jià)格指數(shù)

　　C.價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

　　D.價(jià)格調(diào)整指數(shù)