2016房地產估價師《制度與政策》講義：建設用地使用權劃撥

　　一、建設用地使用權劃撥的含義：

　　建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權有以下含義：

　　（1）劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。（2）除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。

　?。?）取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續(xù)。

　　（4）在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

　　二、建設用地劃撥的范圍：

　　《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》提出，嚴格控制劃撥用地范圍，推進土地資源的市場化配置。經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用。運用價格機制限制多占、濫占和浪費土地。

　　依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權：

　　（1）國家機關用地。國家機關指①國家權力機關，即全國人大及其常委會，地方人大及其常委會；②國家行政機關，即各級人民政府及其所屬工作或者職能部門；③國家審判機關，即各級人民法院；④國家檢察機關，即各級人民檢察院；⑤國家軍事機關，即國家軍隊的機關。以上機關用地屬于國家機關用地。

　　三、建設用地使用權劃撥的管理：

　　城市房地產管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對劃撥土地使用權的管理有以下規(guī)定：

　?。?）劃撥土地的轉讓。劃撥土地的轉讓有兩種規(guī)定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發(fā)建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當行使優(yōu)先購買權。（2）劃撥土地使用權的出租。①房產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。②用地單位因發(fā)生轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。③租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。

　?。?）劃撥土地使用權的抵押。劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權屬。

　?。?）對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

　　（5）國有企業(yè)改制中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。

　?。?）凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。（7）劃撥土地使用權的收回。國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的；②國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權；③各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權；④土地使用者自動放棄土地使用權；⑤未經原批準機關同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準用途使用土地；⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。

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