債務(wù)融資就是借錢做生意。很少有房地產(chǎn)企業(yè)完全使用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用，通過債務(wù)融資提高企業(yè)的投資能力，是房地產(chǎn)企業(yè)的通行做法。

　?。ㄒ唬﹤鶆?wù)融資的特點(diǎn)

　　債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。此外，相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資還具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　?。?）短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還。

　?。?）可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)。

　?。?）負(fù)擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)。

　?。?）流通性。債券可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。

　　權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利；債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息，其支付的利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以在稅前扣除。

　?。ǘ﹤鶆?wù)融資的類型結(jié)構(gòu)

　　企業(yè)債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。

　　1．銀行信貸

　　銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時(shí)借給企事業(yè)單位使用，在約定時(shí)間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　2．商業(yè)信用

　　商業(yè)信用是指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式，包括企業(yè)之間以賒銷分期付款等形式提供的信用，以及在商品交易的基礎(chǔ)上以預(yù)付定金等形式提供的信用。

　　3．企業(yè)債券

　　根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，股份有限公司、國有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，可以依法發(fā)行公司債券。

　　4．租賃融資

　　租賃融資是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。資產(chǎn)的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移，也可以不轉(zhuǎn)移。

　?。ㄈ﹨柕禺a(chǎn)債務(wù)融資來源

　　房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要來源是商業(yè)銀行和銀行類金融機(jī)構(gòu)。