用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因為可能受到原有建筑結(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經(jīng)濟上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原來的廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實例。

　　多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

　　房地產(chǎn)雖然具有用途多樣特性，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)擁有者趨向于在法律允許的范圍內(nèi)將其房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”（分別見本書第五章第三節(jié)和第六節(jié)）。從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。