市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)內(nèi)容
市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是《中華人民共和國價(jià)格法》(1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號,以下簡稱《價(jià)格法》)規(guī)定,實(shí)質(zhì)上是按照政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度劃分的幾種價(jià)格。
《價(jià)格法》第三條規(guī)定:“國家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律,大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。”在房地產(chǎn)價(jià)格方面,如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例))(1998年7月20日中華人民共和國國務(wù)院令第248號)第三十條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格,由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是,享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格,應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。”可見,從政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來劃分,可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。
市場調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定,通過市場競爭形成的價(jià)格。對于實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn),因經(jīng)營者可以自主制定價(jià)格,所以估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進(jìn)行。
政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn),因經(jīng)營者應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格,所以估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。
政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn),因經(jīng)營者應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià),所以估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中,出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。