擁有一宗房地產，實際上就擁有了一定范圍內的空間。但擁有者在該空間范圍內并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自建筑技術（包括建筑施工技術、建筑材料性能）及擁有者的經濟實力，還有一些其他限制（以下均是指這類限制）。因為房地產是構成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周圍和社會公眾的利益。一宗房地產利用所受限制的種類和程度，對其價值有很大的影響。進行房地產估價，應調查房地產利用所受的各種限制及其內容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產利用的限制可歸納為3個方面：①房地產權利及其行使的限制；②房地產使用管制；③相鄰關系的限制。

　?。ㄒ唬┓康禺a權利及其行使的限制

　　擁有的房地產權利是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。以地役權為例，對供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。

　　（二）房地產使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產估價來說，有意義的使用管制主要是農用地轉為建設用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

　?。ㄈ┫噜応P系的限制

　　相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此相鄰關系的存在對房地產價格有一定的影響。