【學(xué)員問題】如何認定交付商品房的面積？

　　【解答】一般講，應(yīng)以商品房產(chǎn)權(quán)登記面積作為確認交付房屋面積的憑證。《商品房銷售管理辦法》第20條對此已有明確規(guī)定。什么是產(chǎn)權(quán)登記面積呢？《商品房銷售管理辦法》第45條第4款規(guī)定：本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積。一般是指房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋面積。

　　1992年4月21日建設(shè)部頒布的《關(guān)于加強商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的通知》中指出：商品房的購買方必須在購買商品房的3個月內(nèi)（期貨交易的在結(jié)算之日起的三個月內(nèi)），持能證明交易行為行為合法性的有效證件到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。1994年7月，建設(shè)部轉(zhuǎn)發(fā)的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記條例》第8條規(guī)定：購買新建商品房屋，在房屋交付使用時，買方憑房屋買賣合同，申請辦理確認權(quán)屬登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證。但是在商品房買賣實務(wù)中，上述規(guī)定難以做到。

　　如由于開發(fā)商未繳清土地出讓金、大小市政配套費、其他規(guī)費等，不具備領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的法定條件，還比如由于政府房地產(chǎn)管理部門的原因，如怠于辦理業(yè)主所購商品房產(chǎn)權(quán)證，工作效率低下，致使業(yè)主人住一、二年后仍拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果在此時買受人發(fā)現(xiàn)出賣人所交付的房屋面積不符合合同約定，按照合同約定要求退房，就可能造成損失擴大。同時，以產(chǎn)權(quán)登記面積作為確定交付商品房面積的依據(jù)，缺乏可操作性。買受人買房時有關(guān)價款的約定有兩種，一是交房時付清全款。二是交納首付款后余款以按揭方式支付，如買受人人住所購商品房一、二年后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證，發(fā)現(xiàn)面積縮水，再去找開發(fā)商時，開發(fā)商可能已將樓盤售完而去，買受人主張解除合同退房返款的難度將會很大。如果買受人在簽訂合同時就決定，不論出賣人所交付的房屋面積發(fā)生何種變化，均不準備退房，合同雙方可以約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為確認所交付的商品房面積的依據(jù)。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。