2015房估案例與分析考點(diǎn):確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
估價(jià)師首先要確定估價(jià)對(duì)象可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價(jià)師從專業(yè)角度審視估價(jià)對(duì)象的合法性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性,從基本條件上減少風(fēng)險(xiǎn)。
但實(shí)際也會(huì)遇到一些問(wèn)題,最常見的有權(quán)證不齊;權(quán)證所有(使用)權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符;權(quán)證上的法定用途和規(guī)劃面積與實(shí)際不符;出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)不符;已全部或部分設(shè)定抵押權(quán),并未到期;有共有權(quán)人但沒(méi)有共有權(quán)人同意抵押的聲明;不可抵押的人防面積不清;房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時(shí)建筑;房屋使用多年卻無(wú)所有權(quán)證;分割出的抵押物不合理(缺少獨(dú)立性)等。這時(shí)應(yīng)及時(shí)將意見反饋給銀行和委托人,提出和商議合法的解決辦法。但是,如果缺少土地或房屋的權(quán)證,在建工程沒(méi)有或缺少合法建設(shè)批件,在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程款的書面說(shuō)明(承諾函),房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗(yàn)收或無(wú)產(chǎn)權(quán)證,屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的,應(yīng)促其解決,解決不了的只能不評(píng)。
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