2018年房地產(chǎn)估價師考試將近，房估備考時間緊任務(wù)重，要把有限的精力放到最有價值的地方，提高備考效率才是當(dāng)前備考工作的第一要務(wù)。建設(shè)工程教育網(wǎng)老師結(jié)合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗，科學(xué)預(yù)測2018年房地產(chǎn)估價師高頻考點，助你高效提升，不看是你的損失！

　　考前兩個月，房估考前點題密訓(xùn)班：老師直播高頻考點+海量題庫+考前一周重點資料，助你高效提升！

點擊了解詳情>>

　　2018年房估《案例與分析》高頻考點（第二章）：

　　1.居住房地產(chǎn)估價（P87）

　?。?）單套住宅常采用比較法估價。對整幢住宅樓估價時，通常采用從個體到整體的估價思路，選取與估價對象類似的交易實例，利用比較法修正測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。

　?。?）房改房、經(jīng)濟適用房估價要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，估價對象的價格構(gòu)成中應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。

　　2.居住房地產(chǎn)估價的常用方法居住房地產(chǎn)估價可以選擇比較法、成本法、收益法等。

　　1.比較法

　　由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補償價格等的估價，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進行的估價。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值估價時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價以及在建工程的估價往往也選用成本法。

　　3.收益法

　　采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地產(chǎn)。

　　3.環(huán)境狀況描述

　　（1）自然環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，靠近××公園及××江，自然環(huán)境較好。

　　（2）人文環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，人文環(huán)境一般。

　?。?）景觀：周邊有××公園等，估價對象望小區(qū)內(nèi)街，景觀一般。

　　4.特殊用途房地產(chǎn)估價

　?。?）停車庫估價方法主要有比較法、收益法和成本法。停車庫估價方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)考察周邊類似房地產(chǎn)的租售情況，以此來決定采用何種估價方法。（P181）

　?。?）加油站房地產(chǎn)一般采用收益法進行估價，采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤，因此，應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤。（P183）

　　掃描二維碼下載新版建設(shè)工程教育網(wǎng)APP，考前兩個月沖刺要把所有的碎片時間都充分的利用起來，隨時隨地，想學(xué)就學(xué)，購買考前點題密訓(xùn)班還有考前一周重點資料助陣，一舉拿下房地產(chǎn)估價師就是今年！

掃一掃 手機學(xué)習(xí)更方便  考試相關(guān)信息早知道