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2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第一章）：

　　1.專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五大不同點(diǎn)（P2）

　?。?）由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員完成；

　?。?）提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；

　?。?）具有公信力；

　　（4）實(shí)行有償服務(wù)；

　　（5）承擔(dān)法律責(zé)任。

　　2.鑒證性估價(jià)（公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)）是向委托人提供，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起價(jià)值證明作用，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。

　　3.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別

　　專(zhuān)業(yè)/非專(zhuān)業(yè)五大不同（重要考點(diǎn)）：

　　①專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員——前者指具有一定數(shù)量的估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員等條件，專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的單位。后者指具有估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。

　?、趯?zhuān)業(yè)意見(jiàn)——專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是用直覺(jué)或僅憑經(jīng)驗(yàn)得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，根?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)審慎的分析、測(cè)算和判斷得出的，較客觀合理。

　?、酃帕?mdash;—專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員完成，估價(jià)結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。

　?、苡袃敺?wù)——受他人委托，有償服務(wù)，向委托人收取費(fèi)用。

　?、莘韶?zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

　　4.房地產(chǎn)抵押的需要（掌握）

　　1.房地產(chǎn)抵押：債務(wù)人或第三人（抵押人）不轉(zhuǎn)移占有，將該房地產(chǎn)作為履債擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。

　　2.房地產(chǎn)是良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值（出于安全的考慮）。

　　5.估價(jià)方法

　　比較法、收益法和成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線(xiàn)價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等。

　　每種估價(jià)方法都有其適用對(duì)象和條件。同時(shí)運(yùn)用，相互驗(yàn)證，但不應(yīng)相互替代。不同方法可以互補(bǔ)，如特殊廠房不適用比較法，但適用成本法；待開(kāi)發(fā)土地不適用成本法，但適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和比較法；在建工程不適用比較法，但適用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

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