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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第四章）：

　　1.主要原則：獨立客觀公正原則；合法原則；價值時點原則；替代原則；最高最佳利用原則；謹(jǐn)慎原則；一致性原則；一貫性原則。（P153）

　　2.合法原則在房屋征收估價中的運用在房屋征收評估中，被征收房屋的價值與被征收房屋的性質(zhì)（如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時建筑，是未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑還是超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑）、用途（如是居住用途還是商業(yè)用途）和面積（計不計算面積，計多少面積）等密切相關(guān)。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：“對認(rèn)定為合法建筑和未超期的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超期的臨時建筑的，不予補償。”

　　違法建筑--fxgr--超期臨時建筑，就不應(yīng)予以評估，或者評估價值應(yīng)為零。

　　被征收房屋價值評估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

　　房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

　　3.一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價。房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估、為財務(wù)報告服務(wù)的估價都應(yīng)遵循一貫性原則。（P172）

　　4.三大經(jīng)濟學(xué)原理

　?、偈找孢f增遞減原理

　　第一種投入產(chǎn)出關(guān)系——收益遞減規(guī)律，也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理：假定僅有一種投入量可變，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。如土地上施化肥。

　　第二種投入產(chǎn)出關(guān)系—規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律：假定以相同的比例來增加所有的投入量，產(chǎn)出量的變化有三種可能：

　?。?）規(guī)模收益不變——產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例。

　?。?）規(guī)模收益遞增——產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例。

　?。?）規(guī)模收益遞減——產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴大規(guī)模時，先后經(jīng)過規(guī)模收益遞增階段，規(guī)模收益不變階段，規(guī)模收益遞減階段。

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