2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　掛牌價(jià)格、成交價(jià)格

　　掛牌價(jià)格

　　出售要價(jià)。通常高于成交價(jià)格。不能作為估價(jià)依據(jù)，僅是了解市場(chǎng)行情的參考。掛牌價(jià)與成交價(jià)之差稱為議價(jià)空間。議價(jià)空間小，說明市場(chǎng)景氣(砍不下價(jià))。

　　(2)成交價(jià)格

　　成交價(jià)格：成功交易中買方支付和賣方接受的金額。(兩個(gè)特點(diǎn)：是已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格)

　　成交價(jià)格形成機(jī)制：

　　1)賣方要價(jià)：賣方出售時(shí)所愿意接受的價(jià)格。(越高越好，存在“賣方最低賣價(jià)”)

　　2)買方出價(jià)：買方購買時(shí)所愿意支付的價(jià)格。(越低越好，存在“買方最高買價(jià)”)

　　3)賣方要價(jià)和買方出價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。

　　【難點(diǎn)】最低賣價(jià)、最高買價(jià)、成交價(jià)之間的關(guān)系

　　當(dāng)最高買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)，才有成交可能。

　　三者關(guān)系：成交時(shí)，最高買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)。

　　最高買價(jià)與最低賣價(jià)之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。

　　實(shí)際成交價(jià)格落在區(qū)間的某個(gè)位置取決于市場(chǎng)性質(zhì)：買方市場(chǎng)/賣方市場(chǎng)，議價(jià)能力和技巧。

　　【重點(diǎn)】買方市場(chǎng)與賣方市場(chǎng)

　　買方市場(chǎng)，供大于求，相對(duì)過剩，買方主導(dǎo)。成交價(jià)偏向賣方的最低賣價(jià)，價(jià)格偏低。

　　賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求，相對(duì)短缺，賣方主導(dǎo)。成交價(jià)偏向買方的最高買價(jià)，價(jià)格偏高。

　　正常成交價(jià)格：不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格。

　　特殊交易，包括利害關(guān)系人之間、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解、被迫出售或被迫購買(包括急于出售或購買)、人為哄抬、特殊偏好、相鄰房地產(chǎn)合并、受迷信影響等的交易。

　　(與比較法中的非正常交易價(jià)格修正對(duì)照)

　　正常成交價(jià)格形成條件(7個(gè))：公開市場(chǎng);交易對(duì)象具備市場(chǎng)性;買者賣者眾多;買者和賣者完全自愿;自私理性(經(jīng)濟(jì)人假定);完全信息;適當(dāng)?shù)慕灰灼陂g，不急于出售或購買。

　　成交價(jià)格的高低，還和交易方式有關(guān)。

　　招標(biāo)成交價(jià)——可實(shí)現(xiàn)高地價(jià)

　　拍賣成交價(jià)——最能抬高地價(jià)

　　掛牌成交價(jià)——可實(shí)現(xiàn)高地價(jià)

　　協(xié)議成交價(jià)——一般會(huì)降低地價(jià)

　　一般情況下，協(xié)議地價(jià)最低，其次是招標(biāo)地價(jià)，最高的是拍賣、掛牌地價(jià)。