11評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時.價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是()。

A價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

B價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況

C價值時點為未來，估價對復(fù)狀況為現(xiàn)在狀況

D價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況

【答案】B

【解忻】本題考查的是價值時點原則，在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)按房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點：

(1)價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價廈的價值時點一致。(2)估價對象狀況，如期房的區(qū)位

用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。P162。

A甲B乙 C丙D丁

【答案】B

【解析】本題考查的是。可比實例是類似房地產(chǎn)中真實成交符合—定條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的，成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)投益。P173。

18關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是()。

A經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定

B正常情況下經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命

c經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)

D建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟(jì)壽命不變

【答案】C

【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同.一般是在筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的 P235。

19房地產(chǎn)的有租約限制價值等于().

A無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值

B出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值

C無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值

D出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值

【答案】A

【解析】本題考查的是出租人權(quán)益價值。出租人投益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人收益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租人權(quán)益價值。參見教材P106。

20運(yùn)用市場提取法求取的報酬率可能與估價價對象未來收益風(fēng)險不完全一致，其根本原因是()。

A能夠獲得的交易實例數(shù)量較多

B所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的

c利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計算誤差

D可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整

【答案】B

【解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見欺材P250。