2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法試題及答案

一、單項(xiàng)選擇題

1關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是()。

A房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差

B房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差

C不應(yīng)采用—般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

D可通過嚴(yán)格履行估價(jià)程序來減小估價(jià)誤差

【答案】B

【解析】本題考查的是房地估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較，由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇，即實(shí)際成交價(jià)格和合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。參見教材P9。

2關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法，錯(cuò)誤的是()。

A估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見

B注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見

C估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同

D估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

【答案】B

【解析】本題考查的是估價(jià)結(jié)果，不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見。參見教材P35。

3估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是()

A估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)

B各種估價(jià)方法都有—定的局限性

C各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)—性

D難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限，參見教材P10。

4下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中.不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是()

A該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加

B該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

【答案】D

【解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P65。

5下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是( )

A估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里

B估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道

c估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南

D估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位與、相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層，參見教材P78。

6下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會(huì)引起房地產(chǎn)需求量增加的是( )。

A消費(fèi)者的收入水平增加

B該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平下降

C該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

D消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格上漲

【答案】C

7購(gòu)買—套建筑面積為120m2，單價(jià)為8000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是()。

A于成交日期—年后一次性支付所有款項(xiàng)

B于成交日期一次性付清，結(jié)予5%的優(yōu)懸

c于成交日期支付50萬元.余款在第一年年末支付

D首付50%，余款以期限10年利率7%，按月等額本息還款的抵押貸款支付

【答案】D

【解析】本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格，選項(xiàng)D的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是相等的，都是216萬元。P113.

8距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)，其中相對(duì)科學(xué)的距離指標(biāo)是()。

A空間直縫距離

B交通線路距離

C交通時(shí)間距離

D經(jīng)濟(jì)距離

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)—用貨幣來衡量，以反映距離，參見敬材P132.

9下列影響—套住房?jī)r(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是().

A朝向

B保溫

C隔音

D戶型

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。朝向是區(qū)位因素。P125。

10關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說法，正確的是( )

A只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象

B估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際狀況

C以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象

D估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格

【答案】D

【解忻】本題考查的是合法原則，合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P155。