某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行有關(guān)估價。

【問題】1.評估該宗房地產(chǎn)評估價格時，如何來界定土地用途？適宜選用那些估價方法？

2.政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？

3.評估該宗熟地出讓價格時，如何來界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

『正確答案』

1.本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。

政府收購該宗房地產(chǎn)時進行評估，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準地價修正法。（2分）

參見教材P170。

2.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。

收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：

建筑物拆除費用。（2分）

土地開發(fā)費用（如七通一平費用等）。（2分）

其他成本費用（如財務成本、管理費用）。（2分）

3.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。

出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進行評估，用途應界定為商業(yè)，適宜選用假設開發(fā)法、比較法、基準地價修正法。（2分）

參見教材P170。