2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

【問題】1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例？為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

『正確答案』本題考查的是比較法的可比實例的選取、收益法價值形成過程的注意問題。

1.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。不能直接將其選作可比實例（1分）。因為：

（1）雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同；

（2）商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當；

（3）商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚；

（4）商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚；

（5）商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚；

（6）商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚；

（7）商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。參見教材P104～107。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

（1）租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正?？陀^的市場租金計算。（2分）

（2）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無形收益。（2分）

參見教材P108。

3.（3分）本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。（1）確定自營部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

（2）因向商戶收取的管理費較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。

（3）測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

（4）確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟壽命來確定。

參見教材P108。