河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第2號(hào)的通知

豫房估協(xié)〔2013〕44號(hào)

各單位會(huì)員、個(gè)人會(huì)員：

為提高河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)水平，解決長(zhǎng)期以來(lái)存在的估價(jià)技術(shù)參數(shù)選取不規(guī)范的問(wèn)題，受河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的委托，河南宏基房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司根據(jù)多年來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，撰寫(xiě)了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二——比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整》。經(jīng)河南省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信聯(lián)盟成員單位審核、試用，河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)決定予以發(fā)布，在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用。

今后，協(xié)會(huì)將分期推出房地產(chǎn)估價(jià)參數(shù)選取、估價(jià)報(bào)告重要片段規(guī)范撰寫(xiě)等方面的技術(shù)指引，作為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的補(bǔ)充內(nèi)容，供我省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參考使用。在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中不參考使用本技術(shù)指引的，應(yīng)在報(bào)告中闡明理由。從2014年起，在房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查和估價(jià)報(bào)告抽查中作為評(píng)審依據(jù)。

附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二

2013年10月21日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二

——比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱(chēng)之為交易日期調(diào)整，其功能是把可比實(shí)例成交日期的價(jià)格調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)實(shí)踐中，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不規(guī)范的現(xiàn)象一直存在，嚴(yán)重影響了比較法的使用。

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)技術(shù)水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整宜先采用價(jià)格變動(dòng)率法，待實(shí)例資料充實(shí)、價(jià)格指數(shù)編制技術(shù)成熟后采用價(jià)格指數(shù)法。

一、市場(chǎng)狀況調(diào)整方法

（一）價(jià)格變動(dòng)率法

目前全省各地絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，應(yīng)采用價(jià)格變動(dòng)率法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整。價(jià)格變動(dòng)率采用三組（含三組）以上類(lèi)似房地產(chǎn)近期價(jià)格變動(dòng)率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值確定，調(diào)整公式采用連乘計(jì)算模型。每組房地產(chǎn)應(yīng)在區(qū)位及實(shí)物因素相似、權(quán)益因素相同的情況下，利用比較法估價(jià)技術(shù)修正調(diào)整至“相同”或“同質(zhì)”狀態(tài)，然后計(jì)算價(jià)格變動(dòng)率。

（二）價(jià)格指數(shù)法

有條件的市縣行業(yè)組織或估價(jià)機(jī)構(gòu)，可編制不同區(qū)位、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)應(yīng)當(dāng)采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員查勘了解的實(shí)例資料，建立“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，經(jīng)各項(xiàng)修正、調(diào)整（即“同質(zhì)化”處理），使其處于一種除時(shí)間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進(jìn)行數(shù)據(jù)處理（平均、插值、圓滑等），進(jìn)而測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

二、注意事項(xiàng)

（一）采用價(jià)格調(diào)整體系應(yīng)與房地產(chǎn)區(qū)位、類(lèi)型相一致，如不能采用增量房?jī)r(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率去調(diào)整存量房?jī)r(jià)格（因統(tǒng)計(jì)口徑等原因，公布的增量房?jī)r(jià)格信息與存量房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)并不完全一致）。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)可在不同《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》相抵觸的前提下，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，經(jīng)相關(guān)技術(shù)處理，編制房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率及房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部適用。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的，應(yīng)及時(shí)向在河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)備案，協(xié)會(huì)對(duì)重要估價(jià)參數(shù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行掌握及保護(hù)。

（三）估價(jià)實(shí)踐中，當(dāng)分析房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)平穩(wěn)，不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)詳細(xì)敘述理由，甚至用相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)佐證。省協(xié)會(huì)允許過(guò)渡期之后，不調(diào)整且無(wú)充分理由的，評(píng)審估價(jià)報(bào)告時(shí)以“調(diào)整方法不明確，理由不充分”為由扣分。

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