河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之七——收益法運(yùn)營費(fèi)用中房屋維修費(fèi)的計(jì)算
河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第7號(hào)的通知
豫房估協(xié)〔2020〕29號(hào)
各單位會(huì)員、個(gè)人會(huì)員:
為進(jìn)一步提高我省房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量,推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用創(chuàng)新,指引行業(yè)客觀、準(zhǔn)確計(jì)算收益法運(yùn)營費(fèi)用中的房屋維修費(fèi),受我會(huì)委托,河南宏基房地產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之七——收益法運(yùn)營費(fèi)用中房屋維修費(fèi)的計(jì)算》,現(xiàn)予以發(fā)布。自2021年1月1日起在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用。
附件:河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之七——收益法運(yùn)營費(fèi)用中房屋維修費(fèi)的計(jì)算
河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)
2020年12月22日
河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之七
——收益法運(yùn)營費(fèi)用中房屋維修費(fèi)的計(jì)算
收益法運(yùn)營費(fèi)用中房屋維修費(fèi)計(jì)算是房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一,其取值基數(shù)及費(fèi)率確定存在依據(jù)不充分、操作不規(guī)范等問題,為客觀、準(zhǔn)確計(jì)算房屋維修費(fèi),特制定本技術(shù)指引。在河南省轄區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)除遵守《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外,還應(yīng)遵守本估價(jià)技術(shù)指引。
一、運(yùn)營費(fèi)用中房屋維修費(fèi)的涵義
收益法運(yùn)營費(fèi)用中房屋維修費(fèi)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)后、收益期內(nèi),為保障房屋在原設(shè)計(jì)施工狀態(tài)下正常使用,房地產(chǎn)權(quán)利人每年應(yīng)當(dāng)支付的維修維護(hù)費(fèi)用。不包括下列部分:
(一)因施工質(zhì)量缺陷、不可抗力或相鄰關(guān)系損害等造成的額外修繕費(fèi)用;
(二)為提升房屋使用功能而進(jìn)行的升級(jí)改造費(fèi)用;
(三)業(yè)主已經(jīng)交納維修資金用于公共部位專項(xiàng)維修的部分;
(四)為若干年后重置建造房屋而提取的年金或年費(fèi)。
二、房屋維修費(fèi)計(jì)算方法
房屋維修費(fèi)計(jì)算有兩個(gè)路徑:一是以房屋建筑安裝工程費(fèi)的一定比例計(jì)算,稱為間接計(jì)算法;二是計(jì)算易損部分平均年維修費(fèi)用,稱為直接計(jì)算法。
(一)間接計(jì)算法
間接計(jì)算房屋維修費(fèi)一般以建筑安裝工程費(fèi)為基數(shù)計(jì)算,應(yīng)把握兩點(diǎn):一是確定獨(dú)立使用房屋年平均提取維修費(fèi)(全部應(yīng)維修的費(fèi)用)占建筑安裝工程費(fèi)(造價(jià))的比例;二是測算不同類型房屋各結(jié)構(gòu)組成占建筑安裝工程費(fèi)的比例。
1.獨(dú)立使用房屋年平均提取維修費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比例
根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果,以房屋建安造價(jià)與建筑壽命期維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的平均比率1:1為前提進(jìn)行測算。
2.運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)提取的維修費(fèi)占全部應(yīng)維修費(fèi)用比例
運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)提取的維修費(fèi)占全部應(yīng)維修費(fèi)用比例 = 獨(dú)立使用房屋年平均提取維修費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比例×專有部分需維修項(xiàng)目造價(jià)比例之和÷全部應(yīng)維修項(xiàng)目造價(jià)比例之和
(二)直接計(jì)算法
直接計(jì)算房屋維修費(fèi),是對(duì)需要維修項(xiàng)目進(jìn)行分類,并計(jì)算其維護(hù)更新的平均年提撥款,相加之后直接作為年維修費(fèi)用。專有部分維修項(xiàng)目按其耐用年限一般分為三大類:①樓地面;②門窗、內(nèi)粉刷、頂棚;③水衛(wèi)、電照、暖氣、燃?xì)饧疤胤N設(shè)備等。從房屋維修費(fèi)的本質(zhì)上講,直接計(jì)算的準(zhǔn)確性、可靠性更高一些。
三、房屋維修費(fèi)計(jì)算中應(yīng)注意的其他問題
(一)應(yīng)根據(jù)不同房地產(chǎn)類型確定維修費(fèi)計(jì)算范圍
已交存專項(xiàng)維修資金的房屋,維修費(fèi)只計(jì)算專有部分。因未來是否續(xù)交專項(xiàng)維修資金無法預(yù)測,如何補(bǔ)交也無規(guī)定和慣例,可根據(jù)首次交存時(shí)間及估價(jià)對(duì)象剩余收益年限對(duì)計(jì)算的維修費(fèi)(或比例)適當(dāng)調(diào)整,無法考慮此項(xiàng)因素時(shí),宜在報(bào)告中給予提示。
未交存專項(xiàng)維修資金的房屋,維修費(fèi)應(yīng)計(jì)算全部需要維修部分。
(二)房屋質(zhì)量及相關(guān)設(shè)施設(shè)備品質(zhì)影響維修費(fèi)
相同類型的房屋,質(zhì)量越高,設(shè)施越好,其建筑安裝造價(jià)越高,需要維修更新的周期也越長,計(jì)算房屋維修費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。
(三)配套房屋維修費(fèi)應(yīng)一并計(jì)算
收益性房地產(chǎn)的附屬配套房屋,即使不進(jìn)行權(quán)屬登記,只要列入估價(jià)范圍,也應(yīng)計(jì)算房屋維修費(fèi)用。
(四)裝飾裝修房屋維修費(fèi)計(jì)算
當(dāng)估價(jià)對(duì)象年凈收益為含裝飾裝修下的收益時(shí),運(yùn)營費(fèi)用中房屋維修費(fèi)應(yīng)含裝飾裝修部分,宜根據(jù)房屋用途、檔次及裝飾裝修分類、質(zhì)量,宜采用直接計(jì)算方法計(jì)算裝飾裝修維護(hù)更新的平均年提撥款。如果以建筑面積單價(jià)進(jìn)行評(píng)估計(jì)算,應(yīng)換算成建筑面積單價(jià)。
(五)各類房屋的維修費(fèi)提取比例應(yīng)預(yù)先測算
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)事先測算各類房屋的維修費(fèi)提取比例范圍,將其作為估價(jià)數(shù)據(jù)庫資料,逐步形成機(jī)構(gòu)內(nèi)部的估價(jià)參數(shù)體系,供估價(jià)計(jì)算時(shí)選取,并在報(bào)告中敘述該參數(shù)的來源、依據(jù)。因各地不同結(jié)構(gòu)、不同樓層、不同檔次的房屋維修部分占建筑面積造價(jià)的比例不同,維修費(fèi)提取比例也存在差異,不宜用一個(gè)維修費(fèi)提取比例涵蓋所有估價(jià)對(duì)象房屋。
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