《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》是房地產(chǎn)估價(jià)師考試相對(duì)較難的一科，現(xiàn)在將房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》改錯(cuò)題答題要求及答題要點(diǎn)分析如下，希望廣大考生盡早購(gòu)買課程，按照計(jì)劃做好復(fù)習(xí)工作。2017年輔導(dǎo)課程預(yù)習(xí)班、基礎(chǔ)班已經(jīng)全面開通，請(qǐng)廣大學(xué)員認(rèn)真學(xué)習(xí)。（2017年新課免費(fèi)試聽>> ）

1.答題要求（指出并改正估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。本題10分。注意：錯(cuò)誤之處不超過(guò)4處，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤；如果將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分；本題最多扣至0分。）

2.答題要點(diǎn)：結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)方法，找出價(jià)格構(gòu)成的缺項(xiàng)與多余項(xiàng)、計(jì)算錯(cuò)誤、參數(shù)選用錯(cuò)誤等，并加以改正。一般來(lái)說(shuō)，改錯(cuò)題是難度較大的題，得分也比較困難，主要是倒扣分。以往改錯(cuò)題主要是對(duì)估價(jià)方法運(yùn)用中的計(jì)算錯(cuò)誤進(jìn)行改正，近年來(lái)側(cè)重某一專題描述性錯(cuò)誤的挑錯(cuò)改錯(cuò)，需要特別認(rèn)真的仔細(xì)閱讀，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，查找相關(guān)資料，確認(rèn)自己找對(duì)了，然后再修改?？忌宄腻e(cuò)題一般只有3～4個(gè)錯(cuò)誤項(xiàng)，不要隨意猜想。如果將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。

3.改錯(cuò)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（購(gòu)買2017年課程，享受定制計(jì)劃和學(xué)習(xí)建議，備戰(zhàn)路上老師相伴事半功倍>>）：

（1）籠統(tǒng)回答××××錯(cuò)，不給分。

（2）指明了錯(cuò)誤，未列出公式及計(jì)算結(jié)果的給1分；指明了錯(cuò)誤，列出正確計(jì)算公式，無(wú)計(jì)算結(jié)果的給2分；指出×××有錯(cuò)，但列出錯(cuò)誤公式者倒扣2.5分，指明了錯(cuò)誤，列出正確計(jì)算公式，得出正確計(jì)算結(jié)果的給2.5分；

（3）將正確的地方改錯(cuò)倒扣分。

（4）將錯(cuò)誤的地方改錯(cuò)不給分也不倒扣分。

【2010試題·指錯(cuò)題】指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣到0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）

以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：

1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。

估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。

2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。

估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。

3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。

估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。

4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。

由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。

6.區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

綜合分析以上影響因素，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低，預(yù)計(jì)為評(píng)估價(jià)值的70%左右。

【答案】

1.在通用性表述中，“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差”說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的通用性差（或標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)）。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱。

3.缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的說(shuō)明。

4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說(shuō)明。

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