房地產(chǎn)估價(jià)師理論方法:開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位,甲方)的利潤(rùn),而不是建筑施工企業(yè)(乙方)利潤(rùn)(在建安成本中)。
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)。
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn),不是個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)/期望利潤(rùn)。
基數(shù)不同(投資額、成本、銷(xiāo)售收入等),利潤(rùn)率指標(biāo)不同。
(利潤(rùn)率通過(guò)大量調(diào)查同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率,根據(jù)比較法原理得到)
直接成本利潤(rùn)率最大,其次是投資利潤(rùn)率,再次是成本利潤(rùn)率,銷(xiāo)售利潤(rùn)率最小。
直接成本利潤(rùn)率,基數(shù)是7個(gè)項(xiàng)目中帶“成本”字眼的前2個(gè)項(xiàng)目,銷(xiāo)售利潤(rùn)率的基數(shù)是全部7個(gè)項(xiàng)目。
投資利潤(rùn)率,取成本項(xiàng)目的前4個(gè)(女人“頭飾”)
成本利潤(rùn)率,取成本項(xiàng)目的前5個(gè)(男人“金城武”)
投4成5
兩者的差別就在于“投資利息”算不算做是計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)?理解方法:投資的時(shí)候利息還沒(méi)發(fā)生,所以不在投資額中。
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