投資利息

　　房地產開發(fā)完成或實現銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息。只要形成了資金占用，就要計算利息。

　　土地成本、建設成本、管理費用和銷售費用(四項)，借貸資金/自有資金都應計算利息。自有資金要考慮機會成本。

　　投資利息的計算(五方面)

　　(1)應計息項目(四項)：土地成本，建設成本，管理費用，銷售費用(注：銷售稅費一般不計利息。因為沒有資金占用時間)。

　　(2)計息周期，計算利息的單位時間——年、半年、季、月。

　　(3)計息期——估算建設期(有些是一次性發(fā)生的，有些是建設期內均勻發(fā)生的)。

　　(4)計息方式——單利和復利兩種方式。

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

　　i1單利利率F=P·(1+i1×n)

　　i2復利利率F=P·(1+i2)n

　　如3年期存款的單利年利率應大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

　　(5)利率——投資利息計算中一般采用價值時點的房地產開發(fā)貸款的平均利率。