自從之前鶴崗“兩三萬”便可買房子被曝光后，房產(chǎn)似乎有了一絲白菜價的意味，根據(jù)最新發(fā)布的全國城市住宅房價數(shù)據(jù)來看，四五線城市的房價持續(xù)走低，“白菜價”的房子越來越多。房地產(chǎn)行業(yè)幾乎與每個人息息相關(guān)，今天我們就和房地產(chǎn)估價師考試考生一起來學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)的知識。

根據(jù)國家統(tǒng)計局《三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定（2018）》，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。而與之緊密相關(guān)的建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項(xiàng)法律權(quán)利。

物質(zhì)形態(tài)包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。比如住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等出租的權(quán)利。

法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)等。

房產(chǎn)價格的影響因素很多，主要分為兩類：自身因素和外部因素。

自身因素包括：實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位；建筑物實(shí)物因素（結(jié)構(gòu)、設(shè)備裝修、新舊程度）；土地實(shí)物因素。自身因素在不同房產(chǎn)上會有比較大的差異。比如是不是學(xué)區(qū)房，房屋建筑的年代差異，建筑內(nèi)設(shè)備的質(zhì)量和新舊程度等等。

外部因素：政策制度、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、國際、心理、其他。外部因素確定的是一個地區(qū)房產(chǎn)價格的趨勢，比如一個經(jīng)濟(jì)下行的城市、人口凈流出的城市，房產(chǎn)價格很難上漲，大概率會跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢下跌。

在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，房地產(chǎn)區(qū)位是一個重要因素，不同種類的房產(chǎn)受到的影響也不同。不同房地產(chǎn)形式，對于地租的支付能力是不同的，一般來說中心商務(wù)區(qū)的地租支付能力最強(qiáng)，其對應(yīng)的租金也最貴，農(nóng)業(yè)最便宜。

在判定一個因素是否屬于區(qū)位因素時，可以把實(shí)際上不可移動的房地產(chǎn)想象成動產(chǎn)那樣是可以移動的，然后假設(shè)移動它。房地產(chǎn)移動之后會發(fā)生變化的因素－朝向、樓層、景觀，就屬于區(qū)位因素；反之，如果房地產(chǎn)移動之后不會發(fā)生變化的因素，比如建筑結(jié)構(gòu)、戶型、房齡，就不屬于區(qū)位因素。

我國的經(jīng)濟(jì)很大程度上依賴于房地產(chǎn)，買房也是多數(shù)人必選之路，所以學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識是十分有必要的，更多房產(chǎn)知識歡迎大家來房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)的課程中一起學(xué)習(xí)。

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