我們一起梳理、總結(jié)比較法估價的操作步驟

一、收集交易實例

收集信息完整、真實、準(zhǔn)確的交易實例。

二、選取可比實例

1.數(shù)量要求：3～5個，但不得少于3個。

2.質(zhì)量要求：

（1）可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的

（買賣選取買賣實例，租賃選取租賃實例）

（2）可比實例與估價對象房地產(chǎn)相似

（區(qū)位相近，用途相同，權(quán)利性質(zhì)相同，檔次相當(dāng)，規(guī)模相當(dāng)，建筑結(jié)構(gòu)相同）

（3）可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點

（相差不宜超過1年，不得超過2年）

（4）可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格或可修正為正常價格

三、建立比較基礎(chǔ)

1.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍：進(jìn)行“有無對比”，消除價格差異；統(tǒng)一到“純粹”房地產(chǎn)范圍。

2.統(tǒng)一付款方式：調(diào)整為在成交日期一次性付清的價格，即實際價格。

3.統(tǒng)一融資條件：調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。

4.統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)：將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。

5.統(tǒng)一計價單位：（1）統(tǒng)一價格表示單位；（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（3）統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位。

四、交易情況修正

可比實例的成交價格如果偏離正常價格，應(yīng)修正為正常。

五、市場狀況調(diào)整

把可比實例在其成交日期的價格，調(diào)整成在價值時點時的價格。

六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況調(diào)整，就是將可比實例在其自身狀況下的價格變成在估價對象狀況下的價格。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整思路：

（1）直接比較法——以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況直接進(jìn)行比較。

（2）間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況間接比較。

七、計算比較價值

首先計算單個可比實例的比較價值，一個可比實例，對應(yīng)著一個比較價值；然后將多個比較價格修正為最終價格，可以采用平均數(shù)、中位數(shù)或者眾數(shù)。

注：本文由建設(shè)工程教育網(wǎng)老師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請注明出處。