不同付款方式下名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的比較

房屋買賣中，合同約定成交價(jià)格已經(jīng)確定的情況下，付款方式不同，將可能導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格發(fā)生變化，那么對(duì)于買方而言，如何選擇對(duì)自己最為有利的付款方式呢？

首先咱們先來看一下什么是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。

名義價(jià)格：表面上的價(jià)格，能直接觀察到。以房屋買賣為例，購房合同中約定的價(jià)格為名義價(jià)格，如購房合同中約定房屋建筑面積為100m²、單價(jià)為15000元/m²，這就是名義價(jià)格。

實(shí)際價(jià)格：在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理得到的價(jià)格。

付款方式不同時(shí)，將可能導(dǎo)致名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格不同。

那么，不同的付款方式下，如何區(qū)分名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格呢。

在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格，在成交日期一次性付清或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌谝淮涡愿肚宓膬r(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

下面咱們根據(jù)一個(gè)實(shí)際的小例子看一下。

例如：一套建筑面積為120m²、單價(jià)為15000元/m²的住宅，總價(jià)為180萬元，在購房合同中可能存在如下幾種付款方式：

一、成交日期一次性付清

此時(shí)名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同，單價(jià)為15000元/m²、總價(jià)為180萬元。

二、成交日期一次性付清，則給予3%的優(yōu)惠

此時(shí)名義價(jià)格為：單價(jià)15000元/m²、總價(jià)180萬元。

實(shí)際價(jià)格為：單價(jià)為15000×（1-3%）=14550元/m²、總價(jià)為15000×（1-3%）×120=174.6萬元。

此時(shí)，名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格不相同，且實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格。

三、申請(qǐng)抵押貸款，首付為總房價(jià)的30%，其余70%向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限為30年、貸款年利率6%，按月等額還本付息

此時(shí)名義價(jià)格為：單價(jià)15000元/m²、總價(jià)180萬元。

實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格相同：單價(jià)15000元/m²、總價(jià)180萬元。

理由：在申請(qǐng)抵押貸款的情況下，從房屋交易雙方當(dāng)事人來看，買方是按照單價(jià)15000元/m²、總價(jià)180萬元支付房價(jià)款，賣方在成交日期一次性得到了180萬元的房價(jià)款，因此名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同。只是說買方支付的房價(jià)款中，其中有70%的房價(jià)款是從銀行申請(qǐng)的抵押貸款，至于抵押貸款的償還方式以及償還期限，是買方和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響。

四、從成交日期起分期支付，第一期于成交日期支付80萬元，第二期于第一年年末支付50萬元，第三期于第二年年末支付50萬元（假定年折現(xiàn)率為6%）

此時(shí)名義價(jià)格為：單價(jià)15000元/m²、總價(jià)180萬元。

實(shí)際價(jià)格為：

實(shí)際總價(jià)：80+50/（1+6%）+50/（1+6%）²=171.67（萬元）

實(shí)際單價(jià)：171.67萬元/120=14306元/m²

此時(shí)，名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格不相同，且實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格。

五、從成交日期起分期支付，第一期于成交日期支付80萬元，第二期于第一年年末支付50萬元，第三期于第二年年末支付50萬元，買方在支付第二期、第三期價(jià)款時(shí)，應(yīng)按照支付第一期價(jià)款之日的貸款利率，向賣方支付利息（假定貸款利率為6%）

此時(shí)名義價(jià)格為：單價(jià)15000元/m²、總價(jià)180萬元。

實(shí)際價(jià)格為：

第二期支付的價(jià)款為：50×（1+6%），第三期支付的價(jià)款為：50×（1+6%）²

實(shí)際總價(jià)為：80+【50×（1+6%）】/（1+6%）+【50×（1+6%）²】/（1+6%）²=180（萬元）

實(shí)際單價(jià)為：180萬元/120=15000（元/m²）

此時(shí)，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同。

六、約定成交日期的半年后一次性付清（假定年折現(xiàn)率為6%）

此時(shí)名義價(jià)格為：單價(jià)15000元/m²、總價(jià)180萬元。

實(shí)際價(jià)格為：

實(shí)際總價(jià)：180/（1+6%）^0.5=174.83（萬元）

實(shí)際單價(jià)：174.83萬元/120=14569（元/m²）

此時(shí)，名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格不相同，且實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格。

結(jié)論：上述一、三、五的付款方式下，名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相同；二、四、六的付款方式下，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格不相同，且實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格。

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