通過云端的道路，只親吻攀登者的足跡。2021年房地產(chǎn)估價師備考進(jìn)行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價的注意事項(xiàng)

由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法規(guī)依據(jù)、估價原則、考慮因素、參數(shù)選擇、報告說明、風(fēng)險分析與風(fēng)險提示等方面與其他目的的估價有所不同。

房地產(chǎn)抵押估價服務(wù)于金融（銀行）業(yè)的抵押貸款、擔(dān)保業(yè)務(wù)，金融（銀行）業(yè)本身需要的是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險，規(guī)避估價機(jī)構(gòu)及估價師的風(fēng)險，在抵押估價中要更加嚴(yán)格地執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，采取客觀、謹(jǐn)慎，甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理、合法，切忌不實(shí)估價，切忌高（虛）估算。這是房地產(chǎn)抵押估價最重要的特點(diǎn)及注意事項(xiàng)，其他注意事項(xiàng)還有：

（一）估價目的

房地產(chǎn)抵押估價目的統(tǒng)一表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)抵押價值。

（二）價值時點(diǎn)

因設(shè)定抵押時點(diǎn)在估價時是不確定的，估價時點(diǎn)原則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日。估價委托合同對價值時點(diǎn)另有約定的從其約定，但實(shí)地查勘時應(yīng)了解估價對象在價值時點(diǎn)時的（過去或未來）狀況，并在"估價的假設(shè)和限制條件"中假定估價對象在價值時點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。

（三）價值類型

房地產(chǎn)抵押估價目的統(tǒng)一表述為：抵押價值是估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

市場價值是估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。

（四）估價對象抵押的合法性分析

估價師首先要確定估價對象是否可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價師從專業(yè)角度審視估價對象的合法性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險。

但實(shí)際也會遇到一些問題，最常見的有權(quán)證不齊；權(quán)證所有（使用）權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符；權(quán)證上的法定用途和規(guī)劃面積與實(shí)際不符；出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)不符；已全部或部分設(shè)定抵押權(quán)，并未到期；有共有權(quán)人但沒有共有權(quán)人同意抵押的聲明；不可抵押的人防面積不清；房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時建筑；房屋使用多年卻無所有權(quán)證；分割出的抵押物不合理（缺少獨(dú)立性）等。

這時應(yīng)及時將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權(quán)證，在建工程沒有或缺少合法建設(shè)批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在價值時點(diǎn)是否拖欠建筑工程款的書面說明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗(yàn)收或無產(chǎn)權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的只能不評。

（五）合理確定假設(shè)前提和限制條件

應(yīng)當(dāng)針對估價對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時估價所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項(xiàng)權(quán)利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其他因素等。房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行抵押估價時，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，勤勉盡責(zé)，不得濫用和任意設(shè)定假設(shè)前提和限制條件。

（六）把握市場風(fēng)險防止高估

為了防止高估抵押房地產(chǎn)價值，在估價過程中重點(diǎn)是把握好市場狀況，若在價值時點(diǎn)時當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場有過熱（或泡沫）現(xiàn)象，估價師要頭腦清醒，特別謹(jǐn)慎、保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。

對某些房地產(chǎn)抵押貸款后重估時，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值或抵押凈值等進(jìn)行重新評估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險提示。

在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權(quán)證、未來市場及營銷如何等均不確定。在建工程難以準(zhǔn)確確定形象進(jìn)度、土建安裝設(shè)備的實(shí)際進(jìn)度、工程款支付狀況、能否實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的全部利潤，所以評估應(yīng)預(yù)測謹(jǐn)慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費(fèi)用、利息、利潤，準(zhǔn)確估價現(xiàn)狀成本。

土地的估價（包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地）不確定性也較大；尤其是偏遠(yuǎn)地帶的土地、空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)集體建設(shè)用地。評估時應(yīng)準(zhǔn)確把握地價的構(gòu)成和地價水平，防止高估。

對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計(jì)算。報酬率取值要根據(jù)風(fēng)險程度合理選取。

（七）估價中的謹(jǐn)慎原則

選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價格較高時，應(yīng)使積算價格成為收益價格的補(bǔ)充；在有價無市或存在長期低（偏離市場）租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價格。

確定估價結(jié)果時采用兩種方法估價結(jié)果的簡單平均值還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場情況決定，一般選用簡單平均值。

在估價中選取可比實(shí)例、確定修正系數(shù)；預(yù)測未來現(xiàn)金流、確定報酬率；預(yù)測未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費(fèi)用；確定地價水平、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費(fèi)用、利潤率、成新率等時，保持客觀、謹(jǐn)慎的尺度，使估價結(jié)果客觀、公正、合理。

在運(yùn)用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率不應(yīng)偏低。

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。

房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。

（八）市場變現(xiàn)能力分析

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》："房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。"

變現(xiàn)能力是指假定在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1）估價對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響，2）假定估價對象在價值時點(diǎn)拍賣或者變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；3）變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。

拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用、稅金，主要有強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、拍賣傭金、訴訟律師費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)；營業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價款等。報告中應(yīng)加以提示。

由于以上原因，房地產(chǎn)估價師進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價活動時，應(yīng)當(dāng)掌握抵押房地產(chǎn)的特點(diǎn)，并關(guān)注和收集相關(guān)市場上各類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過統(tǒng)計(jì)分析等手段，對抵押房地產(chǎn)的市場流動性及快速變現(xiàn)能力進(jìn)行定性分析。經(jīng)過分析，如果確認(rèn)抵押房地產(chǎn)本身及市場因素造成變現(xiàn)能力較差，更要加以提示。

（九）估價對象風(fēng)險提示

估價對象風(fēng)險提示分析主要包括：

1）關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進(jìn)行分析說明；

2）評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已發(fā)生的變化予以考慮說明；

3）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；

4）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)；

5）合理使用評估價值；

6）定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估等。

（十）其他

根據(jù)當(dāng)?shù)氐盅旱怯浀男枰?，有的需分列土地與建筑物的抵押價值。

對再交易房屋，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評估。對大產(chǎn)權(quán)證下的應(yīng)按商品房的實(shí)際套為單位的價值分列。