如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當作梯子。2021年房地產估價師備考進行時，建設工程教育網小編為考生整理了房地產估價案例與分析的相關考點，希望能夠對大家的復習有所幫助。

估價方法適用性分析

(一)估價方法適用性分析

通行的估價方法有比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法等。根據本次估價的目的及收集的有關資料，估價人員通過對××市社會經濟發(fā)展狀況的了解，特別是估價對象周邊區(qū)域類似房地產市場的調查研究，認為在估價對象周邊類似工業(yè)廠房成交實例很少，不宜選用比較法進行評估;假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，本次估價對象為建成后的房地產，不適用此方法;

在估價對象附近區(qū)域內，與估價對象類似的工業(yè)廠房較多，出租實例較多，較易收集出租實例租金，且有穩(wěn)定收益，可選用收益法;考慮到估價對象為工業(yè)類房地產，測算土地成本有關資料較易獲得，同時建筑物建造成本也比較透明，因此適合采用成本法進行估價。即采用房地分估的方式，首先采用合理的方法對土地價值進行估價，其次采用重置成本法評估建筑物價值，將兩者加總后，估算出估價對象價值。

綜上所述，估價對象采用成本法及收益法進行估價，以此估算出估價對象客觀合理的價值。

(二)技術思路與路線

1.成本法

采用公式

房地產成本價值=房地產重置成本-折舊

房地產重置成本=土地取得成本+建設成本+管理費+利息+銷售費用+利潤+銷售稅費

注意不要少項

2.收益法

采用公式

由于估價對象位于××市××區(qū)××鎮(zhèn)，此類物業(yè)在市場熱銷，工業(yè)集聚度較高，我們預測估價對象收益將逐年穩(wěn)步遞增，所以我們選用以下公式：

式中，V—收益價格(元或元/m2);

Ai—未來第i年的凈收益(元或元/m2);

Y—報酬率(%);

n—未來可獲收益的年限(年);

g一年凈收益遞增率。

嚴格指錯抵押考慮謹慎原則應選擇各年凈收益不變公式。

公式中A—未來第一年的凈收益

學習借鑒：選用公式對未來凈收益進行預測，有選用公式理由。