2021年房地產(chǎn)估價師備考進行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價案例與分析的相關(guān)考點，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

商業(yè)房地產(chǎn)特點

1.收益性

商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤(主要適合比較法);另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)(主要適合收益法)。

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等，不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其不同的經(jīng)營內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容分別進行估價測算，例如采用收益法時應(yīng)在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采用不同的收益率。

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營或自營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租人權(quán)益估價還是承租人權(quán)益估價，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

4.裝飾裝修高檔且復(fù)雜

為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準確單獨估算其價值。在裝飾裝修安排上有的由出租人統(tǒng)一裝修，有的出租人只裝修公共部分，分區(qū)分層出租部分由承租人自行裝修。另外，商業(yè)用房裝飾裝修升級快，對有些經(jīng)營者而言，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會重新裝飾裝修。因此在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝飾裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝飾裝修投入對估價價值的影響。

5.垂直空間價值衰減性明顯

商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè)物業(yè)的價值以底層為高(高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊)，向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。

例如，二層的價格是一層的50%左右。