2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

抵押價(jià)值

抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價(jià)值任何時(shí)候都要大于未償還的貸款余額(確保債權(quán)安全)。

法定優(yōu)先受償款，是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括3項(xiàng)：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款(已經(jīng)存在)，不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(還未發(fā)生)。

【重要考點(diǎn)】

記憶：法定優(yōu)先，誰(shuí)是優(yōu)先權(quán)利人?

已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額——給相應(yīng)的抵押權(quán)人

拖欠的建設(shè)工程價(jià)款——給施工承包人，保障正常的建筑市場(chǎng)秩序

其他法定優(yōu)先款，如補(bǔ)地價(jià)——給政府

不包括的項(xiàng)目：訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(在評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)還沒(méi)發(fā)生，還不是優(yōu)先權(quán)利)。抵押處置時(shí)，從抵押處置收益中優(yōu)先開支。

抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般選實(shí)地查勘之日。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)要做“估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析”，向估價(jià)報(bào)告使用人作“估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估”等提示。

當(dāng)“抵押價(jià)值小于未償還的貸款余額”時(shí)，抵押人需追加擔(dān)保，或者提前清償債務(wù)。

抵押貸款額度=抵押價(jià)值×抵押率

抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款

=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款

將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押，再次抵押價(jià)值：

再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款